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转自：中国经营网
文 本报记者 吴静 卢志坤
2022年，整个房地产行业经历了诸多深层次变化，调控政策在年内几乎应出尽出。
在需求端，伴随着两次中央政治局会议，地方因城施策空间逐步打开。年内实现两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限，居民购房成本进一步降低。
在供给端，监管部门从2022年年初开始针对房企融资问题多次发声，逐步回收前期收缩性政策。2022年四季度，随着“金融16条”的发布，政策端向“保主体”层面转变，满足行业合理融资需求、支持优质房企改善资产负债状况。
2022年年底，高层频繁为房地产定调，再次肯定其“国民经济的支柱产业”地位，明确住房消费是我国扩大内需战略的重要抓手。中央经济工作会议提出，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。业内认为，伴随着政策持续优化调整，房地产开发投资和销售将逐步向稳定状态趋近。
因城施策空间逐步打开
自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整阶段，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求。
2022年年初时，全国范围内二手房及新房按揭贷款发放速度已逐渐恢复。一季度，地方房地产政策继续试探性放松，但力度相对有限，大多是放宽公积金等弱刺激政策。
2022年3月，以郑州为代表的省会城市率先开始调整“认房又认贷”政策，打响了核心二线城市政策大幅优化“第一枪”。随后，多地楼市政策调整频率和力度明显增加，范围扩散至更多热点城市，比如南京4月内两度调整限购政策。
2022年4月底的中央政治局会议强调，要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。这次会议被业内看作第一个政策转折点，即中央已看到房地产不稳导致的风险，鼓励各地因城施策。5月份，各地楼市政策调整进入高峰期。
彼时，从部分城市开始的“断供”风波逐渐向全国蔓延，市场情绪受此影响变得愈加低迷。7月底的中央政治局会议提出，要“稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。据了解，这是“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。
2022年下半年，各地需求端的调整政策持续进行。一线城市亦有部分松动，地方政府有意通过优化限购等来保障居民的自住需求，比如北京于11月份宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。
自2022年11月开始，广州、杭州、成都、西安、武汉等热点城市陆续宣布下调购房首付比例、贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等放宽限购、限贷政策。典型如杭州宣布二套首付降20%，且对于首套首付三成的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”；南京进一步取消外地户籍购房限制，将二套商贷首付比例调整为四成。
在各地需求端调整政策应出尽出的同时，2022年9月末，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。财政部、税务总局还发文支持居民换购住房个人所得税退税。
在“保交楼”方面，自2022年下半年以来，中央层面陆续推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款支持“保交楼”工作，郑州、南宁、湖北等地政府加强房地产问题项目风险化解力度，成立地方层面专项纾困基金，随着各级政府及企业对于“保交楼”的重视，居民置业信心缓慢恢复。
不过，叠加前期疫情影响，截至目前，全国楼市销售情况并未明显好转。2022年前11个月，全国商品房销售面积 12.1 亿平方米，同比下降 23.3%。
2022年年末时，高层频繁为房地产定调，指出“房地产是国民经济的支柱产业”。中央财办相关负责人在答记者问时同样指出“要充分认识到房地产行业的重要性”。12月中旬，中央经济工作会议召开，明确提出“当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大”。因此，实施扩大内需战略是当务之急，而住房消费即是我国扩大内需战略的重要抓手。会议强调要“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，其中，支持住房改善消费放在了首位。
业内普遍认为，接下来房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要。2023年，改善性住房需求将是房地产政策发力的重要着力点和侧重点之一，相关政策也将进一步完善。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，目前需求端政策在降低购房门槛、降低购房成本方面仍有进一步调整的空间。比如，在降低购房门槛方面，目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格，后续有望从特定人群着手，如从人才、多孩家庭、产业人群等方面进行更精准的调整优化，降低首付比例、局部调整限购政策，释放更多购房需求。而二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面尚有较大优化空间，未来或将进一步调整优化。
陈文静指出，当前部分城市普通住宅认定标准较高，大部分住房属于非普宅范围，调整核心城市普通住宅认定标准亦有利于降低购房者置业门槛。
在降低购房成本方面，2022年央行实行3次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。2022年9月底，政策层面再现房贷财税刺激，但业内普遍认为这一刺激力度明显不及2014~2015周期的“9·30”和“3·30”。目前，热点城市二套房贷利率仍有较大调整空间，部分城市二套房贷利率仍高于4.9%，同时各城市在降低交易税费，如个人所得税、契税、增值税等方面也存在调整预期。
申港证券研报指出，受2022年支付能力弱与低置业意愿影响，居民真实需求有所积累，存在滞后释放的空间。而经历了一年的缓冲，购房者置业意愿的新平衡点将逐步形成，伴随着需求逐步释放、支付能力回升，购房意愿有明显支撑。
陈文静认为，允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，或是带动整体市场预期恢复的重要方式。随着核心一二线城市优化政策落地及显效，叠加疫情形势逐渐好转，核心城市市场信心或逐渐修复，市场亦有望逐渐进入恢复通道，全国销售市场企稳最快或在2023年二季度实现。
供给端向“保主体”转变
受前期行业信用风险持续发酵等因素影响，从2022年一季度开始，监管部门针对房企融资问题多次发声。
据克而瑞观察，2022年前10月，针对房地产融资的调整政策主要落脚点在于对前期收缩性政策的回收和调整。比如2022年1月，政策明确并购贷不再计入“三道红线”；2月份，明确保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
2022年3月16日，国务院金融委表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。同日，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等多部委围绕强化并购贷款业务、加快不良资产出清等方面密集表态。
随后，5月份，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股5家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具；8月份，中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及6家示范民企；9月份，监管部门指示银行新增6000亿元房地产融资；10月份，政策层面允许少量涉房企业A股融资。
据克而瑞的统计，从房企融资环境的改善程度来看，2022年1~11月，百家典型房企融资总量为7189亿元，同比减少43%。业内普遍认为，前三季度的融资支持主要使个别优质企业受益，覆盖面有限。
与此同时，2022年下半年，行业风险仍在释放，甚至波及此前的优质民企。在销售市场未出现明显回暖的环境下，不少房企仍处于煎熬之中。
进入11月份，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权等方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，政策端向“保主体”层面演绎，满足行业合理融资需求，支持优质房企改善资产负债状况。
截至2022年年底，“三支箭”已初显成效。据中指研究院企业事业部负责人刘水介绍，在信贷支持方面，随着“金融 16 条”发布，六大国有银行迅速行动，率先与万科、绿城中国、龙湖等 17 家龙头房企建立战略合作，随后股份行和各地的城农商行跟进。截至2022年年底，已有60余家银行机构向100多家房地产企业授信，总额度4万亿元左右。获得授信企业从全国性龙头房企扩容至地方房企，甚至部分出险房企也在其中。
在债券融资支持方面，2022年年底，已有龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉、旭辉、绿城中国等多家房企提出储架式发行申请，总额达到1210亿元，并且龙湖等首批发行已经落地。
股权融资方面，据刘水介绍，自2022 年 11 月 28 日证监会宣布调整优化5项涉房企业股权融资政策以来，已陆续有超过30家 A 股/H 股上市房企发布股权融资计划，其中包括民企和国央企，既有规模房企，也有出险企业，而且碧桂园、雅居乐、建发国际、新城发展等再融资已经落地。
