地产大背景下，地产数字化何去何从?
2021年，房地产市场强弱转换，告别高速增长的“白金时代”，行业迈进“青铜时代”。2022年又马不停蹄的迈入了“黑铁时代”，伴随着恒大事件，部分房地产民企大量出现暴雷违约，裁员收缩规模的2022年土地市场冷淡，销售市场更冷淡，大部分房企进入了冬眠状态。2022年一季度，突如其来的疫情，国际局势的风雨变幻，又扰乱了大家对未来的预期，政策的不确定性，仿佛一切都乱了，看不到“岸”。
2022年这一轮疫情，对一线城市和经济核心的冲击，后续带来的经济损失，其实不用多说，更重要的是，这给很多原本财政就捉襟见肘的城市，增加了现实的压力。经济恢复，消费拉动，产业培育……这些财政项目要么是往里砸钱，要么是周期太长，还有风险，地方政府要维系基本面，抗疫救灾，发公务员工资，钱从哪里来?
只有土地财政，最靠谱。但是楼市入冬，房价承压的现实摆着，就是卖地，也得讲究方法，时机，技巧。近期大家能感觉到的部分房地产政策的松动，包括地产股的止跌回升，都是大家对后期房地产市场的预期在逐步回归。但在疫情反复，国际市场不断加息，俄乌战争不明朗的情况下，笔者猜测在政府二季度，也不会推出立竿见影的扭转性政策。
在这个阶段，是各大房企，包括上下游企业最痛苦的阶段，大部分房企采用的裁员，优化人员，控制人力成本的手段，进行“保命”操作。但人员调整了，部分问题也暴露出来了，新老人员交接，部分岗位人员能力缺失，导致部分业务运转出现问题。所以部分公司，在此期间，对外实施“冬眠政策”，对内实施“降本增效”的内部管理调整优化。
2021年之前，疫情加速了数字化时代的到来，随着产业互联网的成熟，地产数字化已经从要不要做变成了怎么去做好的问题。产业互联网会让供应链可追溯变得更加便捷，为各环节的品质保障打下基础。同时对过程精细化管理，将会有效降低建造成本，确保预期利润。存量时代，地产效能的提升将会是全方位的数字变革，也为企业突破原有瓶颈提供了新的方向。企业内部的平台互通，信息共享将大大提升工作效率，高效的运作也为大象的奔跑提供了有力的支撑。
2022年开始房地产数字化市场出现的新状况，一些地产集团下的科技公司裁员新闻不绝于耳，大部分地产集团下属的科技公司，收缩30%-70%，已属正常操作，甚至有些科技公司因丧失了独立运作能力，回归到IT部门的智能，地产数字化从业人员的转型到其他行业的情况开始大量出现。据多年活跃在各大地产公司之间的猎头公司数据估算，2022年相对于2021年房地产IT人才储备库资源，至少增加了50%。同时，目前各地产科技公司招聘需求也大量下滑。在截止2022年一季度，统计大湾区内地产集团销售额排名前50强，信息化部门的人员初步估算，超过50人信息化建制的企业，已经不足10家，例如万科地产、碧桂园地产、龙湖地产、华发股份、敏捷地产等。企业信息化部门人员减员严重的企业有：恒大地产、奥园地产、宝能地产、佳兆业、雅居乐、富力地产等，而中小民企和国企地产集团，人员有一定收缩，但减员比例不高，例如：金地地产，保利发展、华发股份、越秀地产、招商蛇口等。同时，像明源等地产数字化业务占比较高的数字化服务企业，也不断流传出裁员、人员优化、业务转型的传闻。
伴随着，房地产企业的不断收缩，依赖地产集团资源比较紧的数字化业务收缩和从业人员缩编，当前在这个房地产动荡的时代，地产数字化还要不要继续发展下去，地产数字化何去何从?首先分析一下目前房地产数字化的2大模式及面临的挑战。
地产数字化的两大模式
房地产行业已经告别增量高速增长的时代，进入存量化的「下半场」。存量化趋势带来的产业价值链重塑，使得房地产开发企业等主体面临新的市场环境。尤其是，房地产终端用户需求的持续变化和新技术渗透带来的变革，更是冲击着传统的业务模式，加强信息共享，降本增效，数字化转型更是势在必行。
数字化转型成大势所趋，房企在践行数字化的过程中，为了增强数字化业务能力，通常会采取自主数字化和外部合作的方式，发展数字化业务：
1. 两大主流模式加码科技领域
(1)自主数字化模式
自主数字化模式是指，房企数字化团队及业务由内部孵化的模式。这种模式从集团内部数字化团队研究成果赋能传统地产业务开始；当企业将数字化业务提升到战略高度，数字化投入和重视度大幅增加，往往会成立科技公司，作为集团下属子公司；科技子公司在不断增强自身地产数字化业务领域的同时，也尝试开拓外部市场。
(2)外部合作模式
外部合作模式是指，房企本身缺少数字化团队，通过外部外部合作的方式控股科技企业，或可增强自身的数字化基因。克而瑞研究发现，目前 TOP50 房企投资的科技企业主要集中在智慧应用、新基建等领域。这一做法既有从业务角度考虑、也有从纯投资角度考虑。
2. 两大模式各有千秋
(1)自主数字化数字化团队，并成立科技公司尝试对外拓展业务
克而瑞研究发现，TOP50 房企中有 80% 的企业已经孵化了自有科技子公司。
优势在于，自身孵化的科技子公司，产品自定义的程度较高，在具体的实践过程中容易根据自身业务特色，做出差异化的产品；另外，自主数字化数字化团队，以集团资源为背书，拥有很好的孵化环境；且资金支持较为充沛。
弊端在于：数字化团队完全从内部孵化，这一做法的投入成本较高，孵化周期也会比较长。缺少真正软件科技公司的战略和基因，走向外部市场时，缺乏乙方压力和积累，很难与竞争激烈的外部对手抗衡。
大部分地产集团的科技公司，实际是属于原IT部门属性，科技公司更多得税务筹划的需要，在地产低迷的大背景下，大量地产科技公司裁员。大部分地产科技公司缺乏真正的“硬科技”和独立运营的能力，作为企业固定成本单元，人力成本优化也成为必然。
(2)对外外部合作科技企业，加持自身数字化基因
克而瑞研究发现，TOP50 房企中约 40% 的企业有过对地产科技类企业的投资行为，正尝试通过资本的力量增强自身的数字化基因。
这一做法的优势在于，通过资本的力量直接导入成熟产品，见效快，集中市场的“真正硬科技人才”，打造和培育更多的“硬科技企业”。而且，有机会「借壳」走向市场，一定程度上规避房企的烙印。
弊端在于，直接投资，需要砸出去的钱较多，成本较高，风险较大；房企和地产科技类企业的组织架构并非一体，管理难度大于自有团队，需进一步磨合。
2022年房地产数字化存在的问题及挑战
1、房企缺乏足够的战略定力来推动数字化
过去地产企业保持了高增长高利润的发展模式，即使行业发展速度放缓，部分地产企业依然维持着赚快钱的逻辑，因此，地产企业缺乏足够的动力与决心推动地产的数字化转型。
根据仲量联行，2021年仍有约50%的中国地产企业的科技投入在10%以下。此外，地产企业推进数字化转型，是为了降本提效，提升业绩水平。但是，数字化转型是一项长期的战略行动，需要长期投入，有些地产企业在大投入后，短期内业绩提升并不明显，后续缺乏耐心持续的投入。
2、生态圈建设尚需加强
为了适应数字化转型发展，大部分企业都建立了相应的生态圈，但现阶段生态圈的问题在于：多建立在以头部房企自身发展为核心的强强结合，多个企业生态圈存在矛盾冲突；参与企业数量不足，无法顾及到中小型房企利益；各企业数字化水平、进度不一，行业数字化良性发展格局还有待形成。
3、数字化转型路径无成熟的参考对象
目前除了房地产经纪业务、物业管理的数字化具备创新且盈利的商业模式外，大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化，即通过信息化手段，把优化后的业务流程进行固化、自动化，提供业务决策支持。
然而真正的数字化是指借助云计算、移动互联网、大数据、人工智能、物联网、区块链等技术的发展，汇集海量数据和智能分析，赋能新商业模式，促进平台经济、共享经济、协同制造、产业互联。赋能过程的实现一方面基于房企对数字化技术、行业发展趋势、公司经营战略的深刻理解与把握，另一方面也需一定的实践、时间的积累。
而这些都没有现成的对象可供参考。
4、资金投入将是巨大的挑战
目前房企在数字化技术上还处于摸索发展阶段，与科技巨头还存在较大差距，数字化平台的自我搭建投资大、历时久，需要强大的财力支撑、技术支撑和风险承受力。
根据碧桂园管理层表态，未来五年，碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元，巨大的研发成本投入下，研发成果短期内无法变现；2020年上半年美的集团四大业务板块的中的“机器人与自动化系统”业务，报告期内分部利润为-7.59亿元，上年同期为-0.09亿元。
对于任何致力推动数字化的房企而言，资金投入将会是一个巨大的挑战，非常考验企业的现金流能力和持续投入的决心。
5、人才与业务、技术不匹配风险
房地产数字化下会导致传统业务人员闲置，IT技术人员匮乏，企业一时难以实现人员切换，传统业务也面临中止，如不能选准方向、踩好节奏，势必会导致资源浪费，数字化进程受阻。10年前，房地产信息化市场的从业人员要求“本科”或者“211院校”以上。但是随着互联网的行业兴起，企业数字化从业人员存在培养周期长，企业利润率低，人员待遇低，导致对人才吸引力降低，从业人员素质也在不断扁平化，导致相关科技公司的创新能力和发展潜力受限。
6、技术问题将会是最核心问题之一
房地产数字化进程建立在5G技术、大数据、人工智能、云计算、区块链、物联网发展基础之上，然而这些技术目前还处于布局发展阶段。数字化转型中的许多基础设施还有待建设，如网络安全问题还有待解决、数据流量处理面临压力、“数据孤岛”尚未打通、云化过程中数据迁移带宽问题亟待解决等。
此外，地产行业以项目制为主，如何统一不同项目的指标信息，如何标准化项目的业务环节，如何建立标准、准确、精简的数据系统，使数据治理能够覆盖到项目、产品、客户，并形成有效的共享、联动与反馈，是地产数字化的开头难。此外，由于地产中存在大量信息终端，以及用户对空间的需求日趋多元化，软硬件协同的技术难度加强。以地产开发环节为例，建筑中各系统间配合复杂，且牵一发而动全身，当用户对软件的需求出现变化时，硬件可能因位于底层建设或影响其它系统而难以跟进，或因操作专业性过强而难以实现。
当下，中国房地产行业已经从快速扩张阶段迈入有质量的发展阶段，从开发时代进入后开发时代。
房企本身的业务也在不断发生变化，正在逐步从单一的住宅产品开发商转型成为生活服务运营商，企业的核心业务模式也面临重大变化。高速狂奔的跑圈占地时代已经过去。在这样的大背景下，企业要掌握信息化和数字化，才能支撑管理的精细化。
可以说，没有房地产的数字化，就没有房地产的明天。
信心比“黄金”更珍贵
地产人应该坚定中国房地产在存量时代的重要性，而地产数字化从业人员，更应该坚信房地产数字化转型对房地产企业长期发展的必要性和趋势。
在这个全民共度难关的年代，也给地产数字化转型提供了更多的思考时间和契机，笔者预测未来的地产数字化会逐步向制造行业和电商行业的数字化转型的成熟发展趋势，经过“去伪存真”，市场激烈竞争，回归行业发展的本质，吸引更多资本进入，集中优质资源，形成更多的优质“数字化服务企业”，能够给市场提供真正带有“硬科技”的服务。坚定将地产数字化转型真正的发展下去，服务实业，赋能实业，为中国地产行业的核心竞争增砖添瓦。
数字化转型的挑战虽然严峻，但可能正是数字化的倒逼，企业因此加快了信息化建设的步伐，数字化转型是未来的必然趋势，必须坚定不移的走下去，长远来看，这对于中国的房地产企业来说，是一次可以自己把握命运的机会。
来自深圳的兰房链，基于区块链，创造性的提出了区块链+房地产开发全流程解决方案，目前涉及城市更新、建筑工程、供应链金融等，成为了业内诸多为房企提供硬科技数字化企业服务的合作供应商之一。
