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租房要网签合同了,房租会变得更贵吗?

时间:2022-09-05 12:45:57 | 来源:媒体滚动

来源:三联生活周刊

文|谢九

今年9月1日开始,北京市租房将需要进行合同网签。作为全国首个实施租房网签的城市,北京的改革经验将来有可能向全国铺开。那么,租房网签的实施,会对租房者、房东以及整个租房市场带来怎样的影响呢?

北京市要求租房网签,是刚刚颁布的《北京市住房租赁条例》所规定,该条例历经8年修订完成,今年9月1日开始实施,是全国第一个对租房市场实行规范管理的地方性法规。

图 图 |摄图网

租房合同实施网签,和以前相比最大的变化在于,租房行为将全部纳入监管之中。众所周知,国内的住房市场,只有买卖住房时需要网签合同,而租房合同大都是通过中介私下签订,某种程度上,租房合同是游离于监管之外的灰色地带。而一旦租房合同需要在住建部门建立的平台上实施网签,提交备案,这意味着租房行为将全部进入监管部门的视野之内,由此,以前潜伏在水下的租房市场将公开化,租房市场的游戏规则也将发生重大变化。

租房合同网签之后,无论是租房者还是房东,合法利益都将从制度上得到更多保障,尤其是对于相对弱势的租房者。一直以来,国内的租房市场里,租房者都处于相对弱势的地位,经常要面对房东随意涨价,甚至被驱逐出门的风险。最近几年长租公寓兴起并大量曝雷,很多房东由于收不到租金,最终强行将租客扫地出门,更是让这几年的租房市场更加充满风险。

《我在他乡挺好的》剧照《我在他乡挺好的》剧照

理论上而言,租房合同网签之后,租房者将比以前得到更充分的保护。租房者最担心的主要是两大问题,一是被提前收回住房,导致租房缺乏足够的安全感,二是被房东随意涨价,导致房租成本越来越高。这两大问题,在北京市的租房条例当中都有针对性的防范举措。

对于租房者担心被提前收回住房,北京市的租房条例要求房东“不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,强迫承租人变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房”。

对于随意涨价行为,北京市的租房条例更是规定政府可以干预租金,“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平,并依法报国务院备案。”

租房合同网签的意义,除了保护租房者的利益不受房东侵犯,还可以方便政府部门为租房者提供更多的公共服务。北京市的租房网签平台由住建部建立,同时“与公安、市场监督管理、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息互联互通等共享机制。”当租房网签合同为更多职能部门共享之后,一方面便于政府部门对租房行为全面监管,同时,职能部门也能更方便提供公共服务,租房者凭借网签合同的备案编号,就可以办理申领居住证、积分落户、子女入学以及公积金提取等公共服务。

北京市作为全国首个发布租房条例的城市,很大程度上其实是为我国大力发展租房市场积累经验。最近几年,我国希望通过租房市场的发展壮大,来解决我国房地产市场当中的很多深层次矛盾。十九大报告更是提出建立“租购并举”的住房制度”,“租房”的重要性甚至超过了“购房”。

《二十不惑》剧照《二十不惑》剧照

不过,从现实来看,我国租房市场的发展一直较为混乱,很难达到发达国家的成熟度,距离实现租购并举的房地产格局还有很远的距离。中国的租房市场难以发展起来,除了国人固有的偏爱买房而不是租房的传统观念,承租人的利益缺乏保障,也是一个非常重要的原因。除了利益遭遇打压,作为租房者,在城市享有的公共服务也相对有限。

这一次北京市率先推出租房条例,要求租房合同进行网签,一方面可以保障租客的基本权益,同时也可以借此提供更多的公共服务,进一步落实租售同权,最终为我国全面发展租房市场,建立租购并举的房地产格局探索更多经验。

对于租房人而言,合同网签之后,最担心的问题是,会不会引发租金上涨?

最近几年,由于房地产市场下行带来土地市场降温,加之经济增速放缓,地方政府财政也开始面临较大压力。在财政收入明显减速的背景下,一些长期处于灰色地带的领域,将会面临较大的税收征管力度,比如网络主播们因为偷逃税被重罚,已经释放出了强烈的信号。而租房市场作为一直以来的偷逃税重地,未来也会迎来更大力度的监管。

《天空之城》剧照《天空之城》剧照

长期以来,我国的租房市场的征税情况一直比较混乱,由于租房合同没有纳入监管,大部分房东也不会主动申报,所以房租收入的偷逃税现象几乎成为常态。但是一旦租房合同网签,租房行为进入监管,习惯了逃税的房东们将不得不纳税。

如果严格按照规定,我国房租收入涉及的税费高达七八种,个人出租房屋获得的租金收入,需要缴纳个人所得税、增值税和房产税等,如果是企业出租房屋,还需要另外缴纳营业税、城镇土地使用费、教育费附加以及印花税等等。

由于房租征税在现实中执行起来较为复杂,所以,最近几年,有些地方省市就干脆简化处理,将所有税费打包起来综合征税,在现有税率基础上给予一定优惠,最终的实际税率大概在5%-10%之间。所以,如果网签合同让租金收入全部公开化,对房东或者租客而言,这大概就是可能带来的额外成本。

当然,也不排除有些房东会以阴阳合同来应付监管。在二手房的买卖合同当中,很多合同都是以阴阳合同的形式存在,为了避税,网签合同上的成交金额非常低,与此同时,在中介指导下,买卖双方还会签署一个真实成交金额的合同。租房合同网签之后,不排除也会出现类似的阴阳合同。当然,无论房东如何应对监管,合同网签之后,也不太可能完全规避纳税,租房成本增加还是大概率事件。

至于成本最终由房东承担,还是会转移到租客身上,则主要取决于租房市场的供求关系。无论最终成本由谁来承担,最关键的问题还在于,如果租金因为合同网签而上涨,租客和房东是否能享受更多的公共服务和利益保障?

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