来源：中国企业家公众号
文｜任霖
8月18日，碧桂园发布公告，预期截至6月30日止半年度核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。预期盈利下降的主要因素包括已出售物业结转确认的收入减少、部分低毛利率项目集中结转、对物业项目计提的减值增加以及外汇波动造成预期净汇兑损失等。
据了解，受房地产行业经营环境严峻、新冠疫情持续影响，上半年房企的正常经营面临巨大挑战。据不完全统计，截至目前已有超过50家房企发布上半年业绩预亏公告，录得同比大幅下跌的也不在少数。例如，建业地产、正荣地产、弘阳地产等公司由盈转亏，最高亏损额达60亿元，华侨城A预计归属于上市公司股东的净利润将同比下降超过90%，招商蛇口预计的降幅是五到六成。
摩根大通近期发布报告表示，在行业动荡下企业将无一幸免，预计会有更多的房企需要发布盈警。该机构认为，目前推动股价的因素比起增长及盈利，更多是存活的可能性。
存活的底线在于经营的稳定和现金流的安全。碧桂园亦强调，盈利的影响因素多为非现金性质，集团的经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。在当天的投资者会议上，碧桂园集团总裁莫斌还释放了一些积极信号，如对于未来的保交付、保债务刚兑仍充满信心，公司经营性净现金流依然为正，且是为数不多能够进行全品种融资的房企，下半年的交付量将是上半年的两倍等。
下半年交付量计划增一倍
今年上半年，房地产市场的惨淡是整个行业都始料未及的。旭辉控股董事局主席林中感慨，2022年是他从事房地产业30多年来最艰难的一年。他表示，今年房企面临着房地产市场下行、销售下滑、房价下跌，前7月百强房企销售额同比去年下跌接近50%，今年预计同比下跌可能达到30%，同时叠加民营房企的流动性紧缩以及众多民营房企爆雷引发的信用危机。市场充满焦虑和迷茫，以及变革转型可能带来的痛苦。
行业景气度持续下行带来的直接影响便是房企经营业绩的下滑。从业绩预告来看，各家房企上半年净利润的同比下降有着明显的行业共性。例如，华侨城A提到，部分重要结转区域的项目因疫情缘故延后工期，使得上半年地产结转量不足，受房地产行业毛利整体下滑影响，上半年结转项目毛利率较上年同期下降。弘阳地产表示，上半年，基于谨慎性原则计提的存货跌价准备形成的资产减值损失预计增加，美元债因人民币对美元贬值产生较大汇兑损失。
万科虽然尚未发布业绩预告，但对未来的预期态度谨慎，在2021年度股东大会上透露未来两三年的目标之一是“业绩上止跌回稳”。
作为龙头企业，碧桂园亦难以独善其身，为了确保企业的可持续发展，也需要在利润率等指标方面做一些取舍。在投资者电话会议中，莫斌表示，受疫情影响，碧桂园上半年的交付规模下降，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受市场下行的影响尤为明显。为保障现金流的平衡，碧桂园还对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，对毛利率构成压力，此外，基于审慎性原则计提的减值，汇率波动造成的汇兑损失，也使利润表承压。
据了解，为了提高经营效率和利润水平，从2018年开始，碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”,进行精细化管控和供销回支投的闭环管理，以及所有区域资产的投融管退管理，出清相对较差的资产，退出了一些区域，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。
管理层认为，下半年市场还是在筑底的过程，通过均衡的布局、充沛的货量，以及积极调整产品的策略，碧桂园有信心比较好地对冲市场分化和疫情影响，比较稳健的度过市场低谷。
据介绍，今年上半年，碧桂园在保交付方面展现出了龙头房企的实力及能力，于214个城市如约交付1070批次、超25万套房屋，下半年的交付计划为50万套，是上半年的2倍。以此推算，下半年也将录得更好的业绩表现。
现金流稳健 债务结构持续优化
面对前所未有的行业变局，再片面的追求增长速度及利润表现已不现实，市场的关注焦点也转向房企能否在此次行业的寒潮中“活下来”，为下一个周期积蓄有生力量。坚持稳健经营、保持健康的财务状况，加强现金流管理成为了房企的当务之急。
莫斌也强调：“市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡。保证公司能够活下去，活到健康的市场到来之后让我们能活得更好。”
据介绍，碧桂园主要通过销售回款、可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，持续优化债务结构。上半年，碧桂园的权益销售额为1851亿元，权益回款约为1703亿元（非报表现金流口径），权益回款率92%，连续7年保持在90%以上区间，经营性现金流保持正向。预计截至6月底的净负债率维持在50％以下，可动用现金充足，有息负债总额进一步下降。
莫斌还透露，2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债，境内有两笔公司债达到可回售状态，合计40亿元。除此之外，下半年无其他到期直接融资。
谈到融资，作为优质房企的代表，碧桂园此前已经多次获得监管层的融资支持。今年上半年，在境外资本市场几乎停滞的状态下，该公司依然发行了33.68亿元的可转债、配售新股折合24.1亿元。去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是为数不多能够进行全品种融资的民营房企。
8月16日，市场消息指中国监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持，被列入支持范围的示范房企有六家，其中便包括了碧桂园。受此消息刺激，当天，碧桂园的股价一度涨超18%。
据了解，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，碧桂园正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。
天风证券认为，具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。
“轻重并举” 进军代建蓝海
对于房地产行业和企业的未来，头部房企已形成共识。万科集团董事会主席郁亮认为，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
莫斌也表示，行业信心的恢复仍需一段时间，行业未来的发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高要求。但房地产行业仍然会是一个在长效机制下健康发展、规模体量超十万亿元的市场，活下来的企业将会有更大的机会。
新的赛段需要探索新的发展模式。莫斌透露，今年6月，碧桂园将旗下建筑板块腾越系公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，正式成立了科技建筑集团。通过整合建筑机器人“研发-生产-应用”的全过程，目前已经在碧桂园全国正在建设的项目上投入使用。
除了服务于碧桂园的项目，科技建筑集团还将面向更广阔的代建市场。据了解，碧桂园在2022年初就已加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发+建造”版块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。
从市场容量来看，国家统计局数据显示，2021年全国建筑业总产值29万亿元，比房地产行业18万亿元的峰值仍要高出一大半。需求层面，除了大量中小房企存在代建需求外，“十四五”规划背后也蕴含着重要的针对城市更新和保障性住房的政府代建机遇，遍布全国的城投公司及部分国企央企在经营过程中积累了大量建设用地，同样需要同代建代管公司合作来提升项目品质、保证开发效率、提升销售回款、保障企业经营安全。此外，在目前国内不良资产经营市场巨大，且其中房地产类资产占比近半的背景下，资本代建模式也将推动代建业务步入快速发展期。
根据中指研究院的统计，2020年，房企代建业务的营业收入为95.8亿元，尚不足百亿元，与蓬勃的需求相比，仍有巨大发展空间。
易居中国执行总裁丁祖昱认为，由于具备轻资产低杠杆，受房地产市场周期影响小，利润率水平高等特点，代建很可能成为房企的新增长点。
碧桂园将代建代管业务定位为房地产主业的业务补充，以及企业转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。而以智慧建造业务为核心的科技建筑集团，便是该公司区别于其他代建企业的独特竞争优势。
从业务实力来看，碧桂园科技建筑集团在智能建造领域的研发和应用已取得了一定阶段性的成果，在建筑机器人核心技术、多机施工系统化应用、建筑数字化治理等细分领域实现了从0到1的突破，已经具备拓展市场的业务实力。
目前，科技建筑集团已广泛应用博智林相关建筑机器人设备和体系，开展高质量工程建设。截至2022年7月，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平米。今年以来，博智林的建筑机器人还参与了多个外部重点项目的建设施工工作，包括全国“十三五”铁路规划中的重要项目——中铁建工广州白云站项目，澳门历史上公开招标的最大民生工程——澳门离岛医疗综合体项目，以及南山科技金融城六座国际甲级写字楼之一的华润置地总部大楼等，获得中建五局、中国五冶集团、中铁建工、中交一公局、北京建工四建、西安高科新建等客户的一致认可，为科技建筑集团拓展公建、商业等领域的代建市场打下了坚实基础。
“随着市场健康发展的到来，相信我们的主营业务和建筑机器人业务一定能为公司带来更多的收益，给投资者带来更大的回报。”作为管理层，莫斌依然对碧桂园的未来充满信心。
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