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世茂集团被看空、被做空,冤吗?

时间:2021-12-29 09:45:21 | 来源:DoNews

原标题:世茂集团被看空、被做空,冤吗?

12月13日上午,“19世茂G3”交易出现异常波动,不久后被上交所暂停交易。这突如其来的“祸”,让世茂集团(0813.HK)有些措手不及。

“周末有小道消息在资本市场发酵,引起部分投资人恐慌性抛售,内部正在了解情况,积极与投资人沟通,有进一步消息,会及时跟大家沟通。”没错,从这些措辞,由世茂董事会主席许荣茂牵头的管理层都慌了。

因为“19世茂G3”的跌幅仅为20.29%,同期“20世茂06”的跌幅已经达到54.08%,其它几支债券表现同样势若累卵。

什么是可怕?小道消息、债券齐跌、恐慌情绪……这些都发生了,其实并不可怕。最可怕的,是眼前这些问题同时出现,你却不知道它们是否存在内在联系。

如果命运作弄,就是被一只“黑天鹅”咬了屁股,认倒霉也就是了,可要赶上黑天鹅“赶集”呢?别笑,看看公司市值的波动吧:

进入下半年,世茂集团的估值已经从801.29亿港元(6月2日),一路下跌至208.9亿港元(截至12月28日收盘)的低位。

要命的是,这些问题出现的原因究竟是什么,谁也说不清楚。就像染上“招黑体质”,世茂集团除了被看空就是被做空,成了舆论眼中中国恒大(03333.HK)、新力控股集团(02103.HK)、花样年控股(01777.HK)的有力接班人。

事实果真如此吗?一点·地产组汇总近期动态与相关信息,得到了一些新的答案。

世茂集团势必与其他房企相似,都在承受流动性紧缩带来的巨大压力,这成为市值大幅下挫的重要原因;然而就此断言,世茂集团将会债务违约、项目烂尾,甚至破产重整,似乎太过武断。

现在下定论还太早,让子弹再飞一会儿。

“倒霉蛋”

进入2022年,72岁的许荣茂迎来了本命年。迷信的说法是,这个时候人会特别的不走运。现状来看,许荣茂这是提前犯了“太岁”。

9月27日,中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开,明确“坚持稳中求进工作总基调,稳字当头”,“维护房地产市场健康发展,维护住房消费者的合法权益”;

两天后,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作会议,要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。

两场重要会议,各方普遍视为市场风向的转折点:房地产市场最冷的寒潮已过,房企承受的政策和资金压力将有所减缓。

就在此时,媒体开始关注上海“房叔”事件:10月初,惊闻上海陆家嘴浦城小区有房东一次性出售93套房产,持有28年房价翻100倍套现4.5亿元。

后经曝光得知,所谓“房叔”不过是世茂苏沪区域公司,多家中介包销共110套房源,也算是闹了一场笑话。

地产市场即将回暖、世茂闹了一场卖房乌龙事件,两件事单独来看没有什么,可是相互联系,就能解读出“抛售”的两种新可能:一种是世茂承受资金压力太大,已经等不到市场好转;一种是世茂并不认为市场在好转,必须尽快行动。

要么是流动性问题已经大到不能再拖下去,要么是企业对行业走势的敏感性不强,无论哪个答案都是致命的,在市场逆风时段难以接受。

此事闹了一个月后(11月3日),关于“世茂与陆家嘴信托谈延期”的谣言逐步传开,让世茂被迫紧急召开投资人电话会,声称该30亿元规模的信托不会在年内到期,要等到2022-2023年。

为了平复投资人信心,世茂集团还以484万港元回购50万股公司股票,全年累计1.42亿港元增持686.25万股。

这是好事,只是出手不大器。对比11月14日,融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌出手4.5亿美元,以无息贷款形式支持企业发展的个人壮举,许荣茂的格局显然没有打开。

连续两个月,世茂集团一直停留在猜疑和辩白中,这种状态延续到12月。

从110套浦城小区房源全部作退房安排,到澄清国通信托展期兑付谣言,再到抵押总部上海世贸大厦,一切合理、常规,甚至有所牺牲的决策,最终都被视为即将违约的信号,世茂实在太难了。

汇总这些烦心事,是许荣茂有意为之吗?或许都不是;所有的问题,各方的质疑,都被事实实锤了吗?其实都没有。

将每个事件分开来看,或者换一家企业主体,下半年这些操作都能被理解和接受;奈何它们一股脑儿发生,最后还要落到世茂头上,在投资人心里埋下一颗怀疑的种子,直到它成长为参天大树,制造了眼前的麻烦。

能怪谁呢?或许这只能怪倒了霉。

“窦娥冤”?

世茂真的要收下恒大、花样年、新力的接力棒吗?汇总下相关信息,或许结果还没有那么糟。

先来看一组数据:2018年中指研究院曾汇总20家代表房企公开数据,2017年房企新增土储平均溢价率36.6%,2018年该数据降到15.7%。这两年中,世茂集团表现均低于行业均值。

为了提升规模效应,2019年世茂新增土储规模曾有大幅提升到3092万平方米。不过从成本均价波动情况来看,世茂集团没有急于集中资金大举攻取热门城市核心地块,以高成本压力负重前行,相比禹洲集团(01628.HK)这样2018年动辄超过100%溢价率拿地的房企,世茂有了轻装上阵的基础。

按照地产行业三年的开发周期,世茂集团正在消化这些土地。

参考财报数据,2021年下半年,世茂集团有条件供应约1151万平方米的可售面积,连同上半年底约853万平方米的可售面积,口袋揣着约2004 万平方米的可售面积,往后的日子应该过得下去。

在2021年中报业绩会上世茂集团助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮表示:其一、二线及强三四线城市的占比约95%,还是有不错的土储价值。

到了2021年,全国“两集中”供地开始后,热门地区曾出现阶段性快速增长,被世茂集团重仓的粤港澳大湾区与长三角地区尤甚。好在管理层还算冷静,没去凑高溢价的热闹,半年新增土储301万平方米,远低于过去几年的表现。

如今看来,如此决策至少没给风浪中的大船继续增重。而运营方面,世茂集团同样没有明显偏航。

2020年2月,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在《上下同欲者胜、风雨同舟者兴》中明确,2020与2021年是“利润之战”转型期,营收与归母净利润表现很稳定。

虽然经营业绩在进入2021年下半年后,合约销售额与合约销售面积都在下滑,风雨飘摇的11月两项数据分别下滑49.1%与47%,但销售均价仅下滑4%,并没有出现太大波动,这还是建立在“金九银十”期间自有平台与电商渠道均推出购房优惠的基础上。

身前能卖货,背后仓廪实,年初“三条红线”已全部转绿(剔除预收款后资产负债率68.1%,净负债率50.3%,现金短债比1.16),年末还有获得一众券商“优于大市”的点评,结果市值才208.9亿港元。

这是什么概念?横向比较就知道了:短期内无力偿还债务,业已影响正常经营,广东省政府工作组已经入驻的恒大,市值为213.9亿港元(截至12月28日收盘);

“三条红线”踩中一条(剔除预收款后资产负债率75.5%,净负债率60.5%,现金短债比1.44),截至11月操盘金额少了世茂集团397.6亿元(克而瑞数据,世茂集团2080.6亿元,新城控股1683亿元)的新城控股(601155.SH),市值达到665亿元人民币(截至12月28日收盘)。

只因为一些莫须有的罪就被二级市场抛弃,世茂有点冤。

命硬否?

都说否极泰来,啥时候能轮到世茂集团呢?

之前没有实锤的谣言影响力尚在,惠誉和标普又来添乱,各自下调世对茂集团的资信评级。如此,关于这家公司的负面信息,可能要填满整个12月了。

命运的安排,似乎只要将消极舆论战线拉长,就一定能将世茂集团打倒。就好像万达和复星,不用间隔太久,江湖上总会有些小道消息或负面新闻。

不过很多时候,要么谣言被证伪,要么新闻尚未负面到可以打到它们。成败的关键,在于企业的背包里,是否有支撑长期发展的资源。

如果这么看,世茂集团反而值得期待。

公开信息显示,早期许荣茂推动世茂集团多元化发展,在稳定住宅型物业板块基础上,开始平衡商业地产和酒店地产业务。根据2017年年报数据显示,酒店业务的收入达到14.66亿元,投资型物业租金收入为6.8亿元。

彼时,世茂集团确定了“一体两翼”的战略布局。

此后两年,这家公司一路顺风顺水,业务不断做大,曾经柔韧的“两翼”也在慢慢变大。鉴于物业服务和文化娱乐业务也在快速成长,许荣茂将“一体两翼”布局升级为“大飞机战略”,囊括了地产开发、酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐等多个门类。

客观上,许荣茂治下的世茂集团,业务板块正在形成多个“豆腐块”。一旦遇到流动性危机,随手卖些资产换些钱用不是难事。

年初在线业绩发布会上,许世坛曾表示,世茂集团已经重仓的大湾区,整体货值接近4000亿元。不像某些房企,顶着“大湾区”的幌子,在周边偏远地区拿地盖房,世茂集团的资产挺值钱,仅香港就有500亿-600亿元资产。

为了提升流动性,许荣茂割肉的一刀切到了商业地产的头上:12月17日,香港维港汇项目22.5%的股权和对应销售贷款一出手,就换了20.86亿港元的现金流。

虽然这会给世茂集团的2021年财年带来7.7亿港元的亏损,但事实证明这些优质资产摆上货架时有强大的吸引力。

问题仍然得不到解决,还可以参考世茂股份(600823.SH)的操作,将物业资产出售给世茂服务(0873.HK)。毕竟在物业管理及其他收入环节,上半年的营收也有49.61亿元。

要知道,卖给碧桂园服务(06098.HK)的富力物业,2020年的营收不过25.97亿元,卖价却高达100亿元。这样看来,世茂集团为内部的现金奶牛板块找个好下家,卖个高价同样不成问题。

幸运的是,一旦世茂集团决定打开超市大门,市场也不会“剃头刀子一头热”。我们曾在《割中国地产大佬的韭菜!黑石苏世民的围猎图》一文中有所介绍,盯上中国成熟物业资产的不止黑石一家,潜在收购项目也不止商业地产这一项。

这么一手好牌,就算许荣茂想输,也得有个过程。

结语

不断出台的调控政策、快速收窄的现金流量、陆续出现的违约事件……诸多警报频频亮起,让看空地产行业似乎成了绝对不会错的事情。然而正是这样的盲目,让一些具备潜在价值的房企被忽略,甚至背负了一些不白之冤。

眼下的世茂,就像在温水里煮着:虽然水的温度不低,但绝对成不了“水煮牛蛙”的食材。

你可以说它在“嗜老本儿”,在消耗几年前吞下的过冬粮。不过不能否认的是,现在就是地产行业的冬天,而且对于很多房企而言,它们没有足够的储备抵挡寒冷。只看这一点,世茂208.9亿港元的市值确实被明显低估。

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