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房贷:58安居客研究院“提前还贷”攻略缩期、缩额哪个更合适?

时间:2023-02-13 14:45:25 | 来源:

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“还钱比借钱还难,想还钱得排队。”新年过后,“提前还贷”成为占据各大话题榜单的热词。各地提前还贷潮一浪高过一浪,排队时间从两个月到半年多不等。

目前,多地首套房贷利率已迎来“3”时代,其中最低降至3.7%,更多符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整。

房贷利率的下调,让存量房贷客户面临“高位站岗”处境,存量房贷利率下调的呼声渐响。58安居客研究院院长张波表示,理论上,存量房利率的调整,贷款人可和银行进行协商,协商一致就可进行变更,但从目前实际情况来看,银行并不会单就利率和贷款人进行协商,只接受提前还贷的申请。

有评论认为,应当逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,有效解决居民扎堆提前还款。那么,存量房贷利率下调是否可能实现?作为存量房贷借款人,眼下是不是提前还贷的合适时机?除了提前还贷,还有哪些办法可以有效缩减利差,维护自身利益?

房贷利率下行提前还贷潮持续

“利差”二字,足以概括“提前还贷潮”的由来。房贷借款人手中的资金没有更好的去处、无法产生更好的收益,偿还房贷、抹平利差便成为一种理性选择。

岁末年初往往是提前还贷的高峰期。购房者通过一年的工作,攒下一笔钱,或者领到年终奖,手中有了富余资金,便会谋划着提前还贷。

家住武汉武昌区的徐先生2015年在某银行贷款购房,他算了一笔账:如果提前还10万,能省6万多,提前还15万能省7到8万。

“我们工薪阶层把闲钱拿在手里,是搞不出来这么多收益的。”徐先生认为,提前还贷,哪怕换一部分,也是收益最佳的方案。

徐先生也曾想过其他的投资渠道,但近年来,银行定存、基金、股票等金融理财的收益明显下行。他认为,投资理财收益率跑不赢房贷利率,与其把钱留在手中理财,不如干脆拿去还房贷。

前几年贷款购房、在高利率“站岗”的购房者,是本次提前还贷潮的主力军。2019年至2021年间,5年期LPR普遍保持在4.65-4.85%,加上基点上浮等各类因素,还出现了“破6”的利率。虽然多数存量房贷的利率会根据LPR每年动态调整,但基于LPR上浮的基点则不会变。

相比之下,近期全国多地动态已下调或取消首套房贷款利率下限,部分城市房贷利率迈入了“3时代”,其中最低降至3.7%。利率差反馈到月供上,购房人每月可以少还一两千元。这样一算账,很多前几年的购房者都有“高位站岗”的感受。一有闲钱,就会想着提前还贷。

“2021年我买房的时候,排队6个月等房贷批下来,没想到今年还贷款也得排队。”在杭州余杭区购房的孙女士说,当年自己对房贷利率不敏感,只要贷款能批下来就行,因为当时认定了房价会涨,涨价带来的收益远大于房贷利率成本;现在着急提前还贷,本质上是对房子作为一种资产的增值预期发生了变化。

银行严防死守 “黄牛”也没了招

“我这几天问了几个做提前还贷生意的串串(黄牛),生意是有史以来最好的,但是他们赚不到钱,因为压根还不进去。”

“现在银行提前还贷的人太多,大多数都是按正常流程走,不是熟络的人来找,都没有人愿意弄的。”

这是成都锦江区的蒋先生,了解到的提前还贷“黄牛”的生意行情。因为嫌排队时间太长,成都锦江区的购房者蒋先生,打算出一点服务费找“黄牛”代办;找几位朋友打听一圈下来才发现,平日里“神通广大”的“黄牛”,也啃不下“提前还贷”这个硬骨头了。

蒋先生遭遇到的“严防死守”并非孤例。面对一浪高过一浪的提前还贷潮,各地银行纷纷“扎紧了篱笆”。据报道,除了设置限额和排队时间,甚至还有银行客户经理要求捆绑理财产品。

银行“严防死守”的动机非常明显。58安居客研究院院长张波表示,银行目前“卡”提前还贷受两方面因素影响,其一是房贷申请量一直处于低位,一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少,房贷发放减少但提前还贷增多,这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成;其二是居民存款不断增多,2022年居民存款又创新高,这代表银行的负债在增加,放贷意愿度会明显提升。

房贷本身是非常优质的业务,不但利率水平稳定,而且坏账率极低。因此存量房贷各银行都非常重视。为了可以留住优质贷款,不少城市都推出了二手房“带押过户”方式,这一方式可以保证房产所有人变更,但贷款银行不变。

“目前来看,银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。”张波指出,绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的(少量存量房是采取固定利率方式),这本身已经是兼顾到市场动态变化层面,并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的,贷款方在签订时也知晓利率设定。

新老房贷利差扩大,是否存在一些灵活的变动方式?“针对新老房贷利差,各方推动优化的动力并不足。”张波指出,对于银行来说,降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损,也不必然带来新贷款量的增加;对于地方政府来说,目前的重要任务是稳定房地产市场。存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响。相反,只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求,带动市场热度回升,提升市场信心。

排队还贷不宜跟风 缩期缩额慎重选择

从长远看,随着经济回暖,金融市场回归常态、市场风险偏好上升,提前还房贷情况预计将有所减少。而在短期内,新老房贷利差持续、各方优化动力欠缺,“提前还贷潮”似乎还看不到转机。

对此,网友们纷纷各显神通。拨打银保监会12378热线和银行贷款投诉电话,已经只能算小儿科了。

“我朋友是跟银行说,自身债务危机,愿意先将银行的贷款还了,如果银行不允许,那就先还给其他债权人,本人已提前告知银行并愿意偿还,事后银行如果出现要不回的情况,银行需要承担一定责任。结果是‘两天搞定’”。

媒体报道这则网友分享的“案例”,不管是段子还是真事,都反映了购房人面对“提前还贷潮”和“排队还钱”的焦虑。

那么,是不是所有购房者都适合提前还贷呢?事实上,跟风并不可取,是否提前还贷,与自身消费需求和贷款利率有很大关系,同时还要考虑贷款方式、违约金、个人还款能力等因素。一般来说,提前还房贷,更适合于存在房贷利率高、还房贷期限长、短期拥有大笔闲置资金等情况的贷款人。

此外,通过计算可以测算出,如果采用等额本金的还款方式,前期偿还的本金多,提前还款可以大幅减少利息支出。如果采用等额本息的方式还款,且已偿还了大部分利息,提前还款的效果就会打折扣。

此外,一些“投机”机构还会诱导购房者采用经营贷消费贷“置换”房贷。对此,张波也给出了建议:如果本身符合经营贷的条件,的确是在经营公司,所贷资金也是用于公司经营,采取经营贷置换的方式并无不可,也是符合相关规定的。“用消费贷来置换并不可取,一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的,这一操作本身存在违规性。”

提前还房贷缩期、缩额哪个更合适?张波指出,如果手头有大量闲置资金,并且也不准备投资资本市场,选择提前还贷缩额,是个减少利息支出的方案,尤其是房贷利率高的群体,更是可以考虑合理做好资金布局,在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。对于年轻群体来说,提前还贷缩期并不可取,这本身并不会降低当下的还贷压力,偿贷周期更长压力更为分散。

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