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南财快评:处理个案风险的体系化,彰显房地产治理能力现代化

时间:2021-12-04 19:45:05 | 来源:21世纪经济报道

原标题:南财快评:处理个案风险的体系化,彰显房地产治理能力现代化

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

12月3日,针对恒大集团披露了可能无法履行担保责任的公告,中国人民银行、证监会、银保监会、住房和城乡建设部等四部委作出回应。总体基调上,央行此次回应与10月15日第三季度金融统计数据发布会上的回应基本一致,可以总结为八个字,“个别现象、自身原因”,即仅仅局限在个别房企出现风险,该风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

也就是说,对于恒大可能出现债务违约,已经在监管层的预期之中。“个别现象、自身原因”的定位,传达出的信号是,大多数房企或者说行业的基本盘仍旧坚守主业,而没有盲目多元化,仍旧经营稳健,而没有过度且违规加杠杆。由此,对恒大问题的处置,基本原则保持稳定和定力,重点仍旧是督促其资产处置、恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。

可以说,对于少数过快加杠杆、盲目多元化,甚至出现金融化、泡沫化倾向的开发商群体,仍以“自救”为主,这是行业市场化、法治化建设的要求,更是去泡沫、去金融化的必由之路。企业盲目多元化,违规加杠杆,导致风险爆发,首先应该以自己的资产来承担,该变卖的变卖,该盘活的盘活。违反财经纪律的投资者,也要承担一定损失,谁家的孩子谁抱走。

这是政策的定力,或者政策保持连续稳定,甚至可以说是长效机制的要求。不过,当市场预期不稳、出现失灵迹象,风险可能出现传染时,政府就要实时排查和处置,防止蔓延和扩散,这是房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标要求,更是“有为政府”的职责。所以,应恒大请求,广东省政府同意派出工作组,推进风险处置工作、督促切实加强内控管理。

政府及时介入,目的是基于对风险状况的全盘了解,推进处置工作,首先就是通过资产处置、资产正常循环、协助寻找合作方等,确保项目保交付、保民生的首要目标。央行也表态,继续配合广东省政府、相关部门和地方政府,做好风险化解工作。这意味着,在资产处置或循环过程中,涉及到开发贷款、按揭贷款的正常投放,并购贷推进项目盘活和收购,央行将大力配合。

银保监会新闻发言人说,恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一,结构比较分散,其金融投资数额很小。这与央行在10月份时表态,即“恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%”是完全一致的。当前,政府及时介入稳定市场预期后,再通过金融资源的合理支持,让主体资产(土地和房屋)循环起来,这是解决问题的关键。

其次,政府及时介入,督促其加强内控管理,目的是稳定企业各部门和员工的预期和信心,让企业各条线(比如开发、运营、财务、营销等)能正常运转和协作。同时,督促企业提前排查,将潜在风险控制在萌芽状态,并借助资产循环,制定和落实后续债务偿还的可行计划。这样,才能稳定企业内部、施工单位和供应商、银行等,也是治理风险个案的合理路径。

站在全行业的角度来看,行业基本面或基本盘稳定住了,违约个案的影响和风险自然就淡化了。此次回应中,央行提出,近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。近期,在坚持长效机制的框架下,金融、土地、销售政策开始调整。比如,近期第三轮集中供地,各地调整土地出让政策,降低地价和溢价率,提振开发商拿地情绪,也给市场传达了积极信号。

金融方面,确保“专款专用”、“保交楼”的前提下,各地优化预售资金监管,缓解开发商资金链紧张。同时,银行加速按揭发放,缩短放贷周期,降低贷款利率。由此,11月各地商品房市场开始稳定。根据克而瑞统计,11月29个监测城市预计成交新建商品房规模达1808万平方米,环比微降4%,出现了止跌趋势,其中一线城市环比增长10%,稳定的信号很明显。

目前,内源融资(销售回款)占据开发商50%以上的资金来源。11月份,楼市成交止跌,预售资金监管优化,将渐进传导至开发商销售回款改善。另外,外源融资也开始好转,近期信用债开始向杠杆率适中、稳健经营的民企开放;并购贷重启,支持兼并收购项目或风险企业;各地鼓励开发商降价促销。这些举措将有利于夯实企业“自救”的资金循环机制。总之,在应对风险方面,管理层已经做好了预案,这也是房地产治理体系和治理能力现代化的彰显。

(作者:李宇嘉 编辑:陆跃玲)

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