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银行:房贷博弈“兔”变

时间:2023-02-11 08:45:52 | 来源:

今天,分享一篇房贷博弈“兔”变,希望以下房贷博弈“兔”变的内容对您有用。

转自:中国经营网

本报记者 杨井鑫 北京报道

随着市场利率的不断下行,银行存量房贷迎来了一波提前还贷高潮,且持续时间已经长达数月。在银行限额的政策下,“还贷难”已经成为市场高度关注的话题。

据《中国经营报》记者了解,由于申请提前偿还房贷客户数量越来越多,排长队的现象也越来越严重,部分银行还款等待期限最长达到半年。面对提前还贷的冲击,有的银行取消了线上预约功能,有的银行要求最低还款额度,还有一些银行捆绑信用卡办理或理财业务。

扎堆还款

家住北京海淀区的李明(化名)刚刚向银行提交了提前偿还房贷的申请,银行承诺一个月后给予答复。此前,他为了偿还这笔贷款已经等待了两个月的时间才预约上。

“太难了!”李明表示,之前申请房贷的时候难,没想到现在提前还贷会更难。

2021年下半年,李明在北京市海淀区为孩子读书看上了一套总价600多万元的房子,向银行申请贷款150万元。当时由于房地产政策收紧额度紧张,不少银行暂停了放款,李明也因此找了好几家银行,等了两个月才办理完所有的手续顺利拿到贷款。

“贷款的利率有上浮,年化在5.7%,贷款期限25年,一个月还款在9000元左右。”李明告诉记者,当时能从银行贷到款已经很不容易了,利率上浮一些也没有在意。

然而,一年后的情况却出现了180度的大反转。按照他的说法,他发现偿还了一年的房贷金额超过了10万元,但贷款本金减少却仅有2万多元,大部分的还款都是利息。与此同时,2022年一年的房贷利率一降再降,这让他萌生了提前还贷的想法。

“现在新办理的房贷利率都在4%以下了,消费贷的利率甚至低到了3.4%,相比5.7%的房贷利率差距太大了。一些银行重新推出的房抵消费贷的年化利率也就4.3%,眼下还掉一部分贷款是比较合适的。”李明称。

央行数据显示,2017年三季度至2022年一季度,个人住房贷款加权平均利率持续高于5%,而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%,为有统计以来最低水平。

记者了解到,李明夫妇过去一年积攒了一些钱,双方的父母家里也凑了凑,包括两人在春节前会有一笔年终奖收入。他计划先偿还60多万元本金,并在2022年12月跟银行进行了沟通。

“银行当时给的反馈就是排队等消息,有消息了再填写申请表,然后银行才会正式受理。按照约定,客户提前还款需要提前一个月时间跟银行申请,这也就是说银行受理提交申请再等一个月才完事。”李明告诉记者。

李明称,房贷提前还款主要是卡在预约排队上,银行受理了进度也就快了。“准备将能凑到的钱先顶上去,然后通过消费贷作为一些流动资金供日常开销。消费贷随借随还,并且利率还低,总体算下来能省不少。”

像李明一样琢磨提前还房贷的人还有很多,而有一批人则是因为目前市场投资收益太低的缘故。

“以前都说贷款要尽可能多地贷,手上多留灵活资金。尤其是对于一些在炒股、理财方面有投资经验的人而言,投资收益一般是能够跑赢银行贷款利率的,但是眼下的情况却有所不同。”北京一家投资公司从业人士表示,在市场利率不断走低的情况下,房贷利率高位“站岗”的现象明显,而投资收益很难跑赢贷款利率。大多数的理财产品收益不到3%,一些基金投资甚至会有亏损情况出现,这也是老百姓扎堆提前偿还贷款的根本原因。

上海易居房地产研究院梳理的数据显示,2023年1月以来,全国已有不少于30个城市降低房贷利率或执行低利率,包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等30个城市房贷利率低于4.1%。

上述投资公司人士认为,在利率持续下降的趋势下,老百姓的账算得很明白,有不少人会有债务置换的想法,用低利率的债务置换高利率的债务。

理性应对

面对势头猛烈的提前还贷潮,银行也感到了压力。

“每天都会有50多人办理提前还房贷业务,这是以前从来没有过的。”北京朝阳区某国有大行个贷中心人士称,由于银行提前还房贷是有总体限额的,所以只能排队。

记者在北京调查发现,目前工农中建等国有大行提前偿还房贷都需要预约,前提是必须偿还贷款的时间满一年才能申请。以前大部分银行都接受线上的预约申请,而现在由于业务量大纷纷关闭了线上的预约申请通道。

“排队已经到4月份之后了,而且咨询的人很多。”上述个贷中心人士表示。

“银行实际上不愿看到扎堆提前偿还房贷,毕竟房贷在银行都是属于优质资产,有稳定的现金流,且之前的贷款收益还高。”一家股份制银行零售部负责人表示,这肯定影响到了银行的营业收入和预期收益。

记者在调查中了解到,部分银行对提前偿还房贷行为也采取了一些应对措施。比如取消了线上预约和还款,要求贷款人到网点现场办理业务,这让很多身处外地的务工人员感到“跑一趟太麻烦”。再如对提前偿还房贷的额度进行调整,以前偿还最低额是1万元,而现在则将最低额抬高到本金的十分之一。此外,有部分银行对于提前偿还贷款的行为收取违约金。

在部分地区,一些中小银行面对提前还房贷的客户则将申请与银行业务捆绑。一家城商行业务经理表示,银行对于VIP客户在办理提前偿还房贷进度上会更快,而成为银行VIP客户仅仅需要在账户上存储一些资金或者购买一定额度的银行理财。

记者还了解到,部分地区监管部门收到关于提前还房贷的投诉有所增多,其中一些涉及到与存款、理财、办理信用卡、保险等业务的捆绑。

此外,市场上对于提前还房贷难的抱怨声也渐涨。市场人士认为,银行在办理该业务时设限和排队是一种合理合法的“战术”,但是没有顾及到客户的需求和利益。

对此,复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议,适度降低存量房贷利率,有助于减轻居民住房消费负担,减少提前还贷行为。比如,对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策,逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

建行相关人士认为,提前偿还房贷不建议跟风,要根据自身的情况来定。“如果手上有闲置资金可以考虑偿还部分贷款,但是不建议通过贷款等负债形式来还贷。另外,对于房贷已经偿还时间较长的贷款来说,剩余的大部分是贷款本金,提前偿还也是不合适的。”

“目前银行房贷利率进一步下降的空间有限,这意味着提前还房贷现象仅是一时的,但是存量房贷的规模大,影响比较广,受到的关注度也高。”一家券商银行业分析师认为,下半年这种情况会有一定程度缓解。

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