来源：第一财经
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导读：学区房是否是成才关键？
作者 | 第一财经童言
新时代的“孟母三迁”，体现在了学区房上。
“西湖区好的小学学区房基本都突破10万元（单价）了。”定居在热门新一线城市杭州的林夏（化名）告诉第一财经，其所在小区是浙江大学附属学校学区房，目前该小区的均价在每平方米10万元左右。
在杭州城北蓝孔雀板块，因为有着华东师范大学附属学校的加持，加之“公民同招”政策影响，学校辐射的小区单价动辄也要七八万元，让人直呼“太贵”。再比如，同样位于杭州城北的富越·香郡，每平方米价格也突破了7万元、直逼8万元，原因就在于它是杭州老牌名校卖鱼桥小学文澜校区的学区房。
富越香郡2020年，杭州市全面实行“公民同招”招生新政，这一政策，简单概括就是“公民同招”“锁区招生”“100%摇号”，民办义务教育学校在审批地招生，报名人数超过招生计划数的民办学校均实行100%电脑派位录取。在实现“公民同招”之后，把原本计划考虑民办的学生拉回了公办。
不过，多位接受采访的房地产业内人士包括家长也普遍认为，这一因素推高了名校傍身的学区房价格。
自坚决落实“房住不炒”以来，杭州于2020年7月、9月连续两次出台政策补丁规范市场，今年1月更是出台通知升级楼市调控政策，发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房等方面进一步加强调控。
优质公办学区房价稳定
“2019年的时候，学军的两居室约在400多万元，现在要700万元以上才能够买到。”杭州一位中介人员这样表示。
这里提到的学军，指的是位于杭州市西湖区文二路求智巷的学军小学，有着百年历史，对口中学是浙江省一级重点中学杭州市第十三中学。求智巷校区是学军校本部，深藏在弄堂里，学校周边被上世纪八九十年代的老房子包围，同条巷子比较新的小区是2001年建成的中大·文锦苑。
▲学军小学当地媒体报道显示，学军求智巷校区的学区房，因为学军小学加十三中的顶级配置，令家长们趋之若鹜。该校学区内的房子，单价屡屡打破杭州老小区二手房的纪录。2018年，一套文二新村19.84平方米的房子，以总价300万元成交，折合单价超过15万元/平方米，刷新了杭州学区房的单价最高纪录。
第一财经在实地走访时，观察小学附近房产中介公司展示出的待售房源，挂牌均价大都在10万元左右，且为一房一价。
该区域内的中介公司工作人员介绍称，以中大·文锦苑为例，如果楼层好、房子质量好的话，一套142.05平方米四房的房子，目前挂牌价为1680万元，单价需要11.8万元，同理参考118.8平方米挂牌1400万元的房子；他们此前出售的一套房子约在133平方米，成交价格在1135万元，单价在8.5万元，因为楼层差了一点。
在问及是否有小面积、低总价的房子时，中介人员表示，均价基本都要十万元，如果需要的房源面积越小，单价就上来了。他介绍了马塍路小区的一套房子，是他们目前挂牌总价最低的，大概为630万元左右，面积约58平方米，基本上没有太大的还价空间，“如果诚心买，最好的情况也是让个几万元，但不会让得太多。”
学军小学附近小区根据透明售房网“好找房”数据，上世纪90年代建成的马塍路小区，其中文二文三段房源对应为学军小学，文三到天目山路段部分文三街小学、部分保俶塔实验学校，挂牌均价为97921元/平方米，签约均价在102480元/平方米。
数据显示，该小区最近6个月最高签约价发生在3月3日，一套56.3平方米的房子，每平方米单价在123979元；近6月最低签约价是1月份一套164.51平方米的房子，单价50149元/平方米。
而2020年以“孟母鸡血群”出名的耀江文鼎苑，被称为“杭州最牛学区房”，小区里望子成龙的家长们聚集到一起，希望通过组织各类学习活动提高孩子的学习成绩和各方面素质。文鼎苑对应的小学，是学军小学紫金港校区，“好找房”数据显示，该小区2007年建成，目前挂牌均价106277元/平方米，签约均价94470元/平方米，签约均价环比1月上涨19%。
政策出手降温房价
“因为学校的期末成绩考出来非常优秀，然后小区价格一夜之间涨了很多。”在杭州城北蓝孔雀板块汀澜府附近，一名中介公司工作人员给记者举例，距离2公里外的杭州市保俶塔申花实验学校，因为上一学期的考试成绩特别优秀，相应的学区房价格，半年时间单价从6.5万元涨到了11万元。
保俶塔申花实验学校位于杭州申花板块，有业内人士告诉第一财经，相对于学军等对应的老破小小区，申花板块作为城市次中心，聚集了新房和次新房，而学区房的价格基本是在服从各自板块基础上，比普通学校要贵一些。
据了解，比如学军小学、文一、文三、行知小学的本部位于第一梯队，这些学区区域内的房价比较稳定。招生政策的变化带动部分市场的变动。在第一梯队学校辐射的学区过为高亢之时，家长们也会改变策略转向第二、第三梯队的小学。
华东师范大学附属杭州学校在蓝孔雀板块，因为引入华东师范大学附属杭州学校，周边小区房价一路走高。公开资料显示，2015年，蓝孔雀板块内的融信、招商、三江、新城四家房企共同出资，引进华师大九年一贯制学校，而购买这四家房企的楼盘享有优先就读权。根据“好找房”数据，如融信蓝孔雀、汀澜府等小区二手房，有些挂牌价格已经是7万元以上。
“像去年的话比较火热，打个比方，一套600万元的房子，如果当天不定下来，第二天你再想买，可能就要涨20万元。”前述工作人员表示。
不过，根据中介挂出的房源价格牌，附近小区均价有高有低，价格高的在八九万元，例如孔雀蓝郡87.62平方米挂牌价格在710万元，养云静舍（育才学区房）139.24平方米挂牌1269万元；中等的在六七万元，例如万家花城88.55平方米挂牌580万元，雍容华庭72.74平方米挂牌530万元；也有低的，均价4万元左右，例如拱苑71.75平方米挂牌290万元。
工作人员介绍称，在今年出了《通知》后，他们这里的价格虽然没有降，但是成交量有所影响，买的人少了，“因为有增值税的，例如，今年买一套500万元的房子，就要比去年多交25万元的税。”此外，该工作人员也表示，在成交过程中，学区房基本没有什么降价的空间。
今年1月发布的《通知》，进一步加强税收调节，明确杭州本市限购范围内，个人住房转让增值免税年限由2年调整至5年，即个人将购买不足5年的住房对外销售时，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
记者通过价格对比发现，一般而言，有着名校资源的学区房价格要比普通房高。以蓝孔雀板块内的房子为例，优质学区房的单价约在八九万元，如果没有学区房要求，四五万元的单价即可拿下一套精装修的优质二手房。
学区房是否是成才关键
学区房已然是城市中产阶层最大的焦虑之一。杭州本地论坛、媒体报道中不乏此类声音，例如，有人还没结婚就开始为将来的孩子布局学区房，也有为了孩子读书而放弃居住品质、住进老破小的家长们，甚至有摇了两年半新房却一次都没中签、最后无奈买了老破小学区房的家长，发出了“买学区房真的太卑微”这种感慨。
杭州媒体报道显示，今年过完年后学区房价格的确又有上涨。去年12月以来，杭州多个学区房小区挂牌价进一步上涨，个别小区的挂牌均价环比涨幅超过了10%。
曾经，杭州的民办学校比较强，高升学率导致优质生源流向民办学校，而如今，杭州义务教育阶段学校全面推进的“公民同招”政策已落地一年，民办学校热度出现了一定程度的降温。不过，诸如民办师资回归公办、优质民办学校要转公办等小道消息也时时刺激到房价，促使一些小区的二手房价格一夜暴涨。
有中介工作人员告诉记者，就现在趋势来看，家长们在入手学区房的同时，也会去民办中学摇号，因为民办摇号还要兼顾学生成绩等多方面因素，摇中是一个概率性事件，“买套学区房兜底”。
有人为学区房而焦虑，也有人比较淡定。文先生家的小朋友读的是保俶塔实验学校，简称保小，为九年一贯制学校，也是杭州城内排名前十的小学，不过，文先生也表示，入读也并非能百分百保证进入杭州市前三所重点高中，要“全班第一”才行。如果要读民办学校保证升学，需要摇号乃至于择校费，对于孩子未来，文先生表示出了淡定，“不操心，鸡娃太累了，没有必要，儿孙自有儿孙福。”
影响学区房的变量也一直存在，例如，考试招生制度的改革。今年3月初，浙江省教育厅发布关于征求《浙江省教育事业发展“十四五”规划（征求意见稿）》意见建议的通告，其中，推进中考招生制度改革，探索建立分类型、可选择的初升高考试招生制度，优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中。逐步实现中考全省统一命题。坚持深化义务教育“公民同招”。建立学前教育服务区制度与积分入学制。继续完善和发展自学考试制度。
具体到杭州，3月5日晚，杭州市教育局发布了《关于六城区2021年中考中招省一级重点中学名额分配生录取比例的说明》（下称《说明》），从2021年（2018级初一学生）开始，省一级重点普通高中名额分配招生比例为不低于学校招生计划数的60%。根据《说明》，重高招生分配生比例为60%这一点，其实早在2019年4月《关于进一步推进杭州市高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》出台之时就已明确。
对此，杭州贝壳研究院院长上官剑告诉第一财经，这又是一次教育资源的重新构建。公办初中通过名额分配的概率更大，适当的降低学校间的竞争，校内竞争会加强。对于原本教育资源不占优势的普通初中有很大的利好，家门口更容易有好学校了。
上官剑认为，作为普通家长来说，个人建议多研究和多关注小孩的成长，教育如何变，小孩身心健康，有较强的学习能力，会有一个好的未来。
