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挣扎2年,深圳写字楼市场正在悄悄转好

时间:2021-04-23 15:46:41 | 来源:界面新闻

原标题:挣扎2年,深圳写字楼市场正在悄悄转好

深圳写字楼空置率很高——从2019年喊到现在,这个概念算得上是深入人心。

在新产业尚未填补市场时,突如其来的疫情,又给了写字楼市场当头一棒。

如今又一年过去了,界面楼谈实地走访发现,写字楼市场较为活跃,但仍然处于买方市场,议价空间较大。

“比去年疫情的时候好很多”

“在年前的时候,大面积公办需求比较大,现在大部分客户是希望租小办公室。”负责福田区写字楼的点点租经纪人周临(化名)表示。

他认为,近期深圳写字楼市场很活跃。

贝壳找房的经纪人李冬(化名)也给出了同样的说法:“前段时间大面积需求比较旺盛,现在找100平方米左右小面积办公室的公司比较多。我们最近带看客户也不少,市场比去年疫情的时候好了很多。”

星河世纪 图片来源:界面楼谈星河世纪 图片来源:界面楼谈

中介带看的凤凰大厦位于福田CBD片区,其2号楼为商务公寓,内部设有卫生间,即既可以用于居住,也可以用于办公,租金水平在171元/平方米左右。

据界面楼谈观察,大厦单元都是用于办公,未见用于居住的情况,内部空置的单元也不多。

凤凰大厦待租办公室 图片来源:界面楼谈凤凰大厦待租办公室 图片来源:界面楼谈

在车公庙片区,地铁口旁的喜年中心大厦,目前待出租的办公室从90多平方米到500多平方米不等,租金水平在68-176元/平方米区间。

点点租平台上显示,大厦共1140套房源,在出租的只有54套,空置率约4.7%。

图片来源:点点租图片来源:点点租

“虽然都说空置率高,但就我们公司的数据来看,福田区之前投入了一整栋新的写字楼大百汇,但实际上空置率也只增加了0.1%,你可以大体想象到,现在的市场需求情况怎样。”周临表示。

据戴德梁行数据,一季度,深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米,全市总存量上升至645.1万平方米。但一季度全市甲级写字楼吸纳量也达到了2018年以来同期最高值,为9.32万平方米,空置率微升0.47个百分点至25.54%。

“现在中介费都是业主出了”

在观察过程中,界面楼谈发现部分写字楼出现了共享空间,而这并非共享办公室。

在这共享空间内,放置了多套桌椅,组成洽谈区,也放置了微波炉、冰箱、打印机,供不同公司的员工使用。

图片来源:界面楼谈图片来源:界面楼谈

“这层是投资公司承租下来的,他们改了格局、重新设计,也布置了这些公共区域。”李冬介绍道。

这部分投资公司还能根据企业租用的需求,提供桌椅家具,部分有多余家具可免费提供,部分配家具另收10-20元/平方米。

但同时,由于装修费用和“二房东”的差价,投资公司改建的小办公室虽然标价低,但实际面积会比较小,甚至实用率比私人业主的低20-30%。计算下来,实际租金会更高。

而有些大厦自持的物业,也开始提供墙体粉刷、换地毯等服务。“他们以前都不做这些的,这几年才慢慢觉醒服务意识。”李冬介绍道。

上一个公司搬走后,物业将重新粉刷待租单元 图片来源:界面楼谈上一个公司搬走后,物业将重新粉刷待租单元 图片来源:界面楼谈

当界面楼谈问及中介费用时,李冬表示:“以前中介费都是业主和客户一期承担的,但后面都是由业主承担了,我们现在对租客是免佣金的。”

而在租金方面,李冬介绍道,疫情时期不少写字楼租金水平都有所下降。比如甲级写字楼卓越世纪中心,之前租金达300元/平方米,后续也跌至200多元/平方米,并持续至今。

而小面积的中低端办公室,也存在不小的议价空间。

“月租1.38万,我可以给你们讲到1.3万”、“1.7万一个月,我跟业主谈一下应该可以1.5万拿下”……类似的情况也并不少见。

据戴德梁行数据,目前全市平均租金小幅下滑0.9%,为209.57元/平方米/月。

“现在市场比较火,未来等这些办公室租得差不多之后,价格可能会回升一些。”李冬表示。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出,标杆项目随着去化压力的缓解,租金有望回调;而在供应集中的新兴商务区,新项目难以实现较高的租金水平,进而对全市平均租金带来影响。

不过,对于以高空置率闻名的前海,无论是周临还是李冬,都表示其空置率仍然非常高。

“前海空置率应该在50%左右,”但周临仍然看好前海的未来发展,“前海的政策很好,虽然目前很多地方没有建设完成,办公不方便,但等设施都建好了,一样会很受欢迎。”

而李冬则并不看好前海的发展:“早几年买了前海的人都亏惨了,建了那么多年,还是这样。”

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