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2021年昆明楼市最大的黑马,市中心区域的“内卷”之忧

时间:2021-06-21 12:48:29 | 来源:界面新闻

原标题:2021年昆明楼市最大的黑马,市中心区域的“内卷”之忧

主城市中心区域是2021年昆明楼市的黑马,没有之一。

与往年不同,因“昆明城市更新计划”的推进,2021年的昆明楼市多了诸多变数和不确定性。

尤其是一环到二环范围内的主城中心区和次中心区(下文统称市中心区域),无疑是这一次城市板块轮动中最大的变数。

一年新增十余个楼盘,市中心房价已“望2破3”

再过9天,昆明楼市即将进入半年总结的重要节点,上半年的市场行情如何,未来楼市又该走向何处,也即将迎来一个定论和结果预判。

众所周知,中心区域作为昆明市的核心地段,集齐了丰富的商业配套、优质的教育学府、顶级的医疗配套等众多优质资源,向来都是购房者眼中的“香饽饽”。

但由于区域内开发成熟,可开发用地有限,城改项目推进困难、开发周期长,所以导致一环内的房子卖一套少一套。在售住宅几乎成为绝版,公寓同样如此。

往年,不论是南延北拓,还是西进东突,任城市格局如何变化,中心板块始终站在昆明楼市的顶端,标记着昆明房价的最高值。

图片来源:昆明锐理图片来源:昆明锐理

这一点从昆明锐理2020年半年报中就能一目了然,在住宅市场板块均价同比数据来看,中心,也就是一环,在2019上半年中,以25013元/㎡的均价占据昆明住宅市场第一名,在今年上半年以25533元/㎡的均价同样位居第一。次中心区域,即二环的房价也一直处于高位区,不曾下跌。

而这样的房源“稀缺性”在今年有了其它的发展走向。

去年到现在,一环和二环之间新增的楼盘就有俊发俊尚峰、融创春城书院、融创·1979、金茂府、众安白马御府、旅泰荷樾、金茂府7个项目。

地处一环核心区的则新增了俊发春之眼、拢悦、春城玖號、恒大都汇广场、翠湖一品、碧桂园翠湖映象6个项目。

短短一年多的时间,区域内就已新增了十余个楼盘。而在紧邻二环外的新增项目数量更为可观,远不止此。一举打破了持续了近两年左右,买房只能到三环外的昆明楼市格局。

其实,早在去年年底,就有相关统计数据显示,2021年上半年即将入市的2万+楼盘将超50个。如此大批量的高房价楼盘入市,也在一定程度上拉高了昆明房价水平,营造了一种遍地2万+的既视感。

据界面楼市昆明不完全统计,目前昆明一环至二环内,含住宅和公寓产品,在售和待售项目高达18个项目,创下近来年来最高预售体量。相比往年仅为个位数的供应量,2021年的昆明中心区可谓是集中大放量。

然而这样的供应大放量,却不并非所有购房人都喜闻乐见。因为,这些楼盘的房价都不便宜。想要拿到这张入场券,需要付出的代价远超于一般人的承载范围。

昆明一环到二环内在售待售项目不完全统计,欢迎补充

从图中也可以看出,目前中心区域内的在售项目虽然很多,但大部分项目尚处于蓄客待售阶段,并未正式对外释放价格。而在售项目的价格最低为17500元/㎡,最高房价已达27000元/㎡。

公寓产品的价格同样也是领衔了整个市场的存在。尤其是一环以内拢悦项目,更是触及了公寓价格的天花板,最高价格已达40000元/㎡。

可以预见的是,昆明房价日益高企的大背景下,中心区域的住宅房价大有“望2破3”的趋势。众多尚未公布价格的项目,房价预期也不会低于20000元/㎡。

值得一提的是,同样备受市场期待,紧邻二环边的信达万科·京江隐翠、美的·北京路九號、蓝光雍锦名门、中海汇德里等项目,其吹风价也已超2万+/㎡。

简而言之,中心区域虽然供应大放量,却不是所有人的狂欢。昆明二环外的房价,也已有了“奔2”的态势,毕竟其中不少楼盘项目价格早已超过20000元/㎡。

此外,从目前市场客观反应来看,这个数据还会持续增长。而最终达到一个何种高度,暂且无法精准预测,唯有实质性进展的市场能够回答。

城市更新加码,市中心区域也要“内卷”?

值得深思的是,未来还将有更多的项目陆续面世。

其一,近期,关于昆明中心区域的城市改造相关动态十分频繁,更多城改项目传来好消息。

不论是即将入市的一环内年内首宗28亩宅地,还是经历两次流拍后再度上架变卖的一环边文化空间项目467项房产,亦或是在申请破产重整以求生的烂尾楼南亚之门项目等等。在“中优”的指导下,搭乘“城市更新计划”的列车,昆明主城中心区和次中心区域,近一年来可谓是进展迅速。

毫无疑问的是,伴随着“城市更新计划”的逐步实施和落定,也意味着越来越多规划中的城中村改造即将启动,而那些因各种原因而或停工,或烂尾的项目,也被提上了日程。

实际上,除了即将于下月入市交易的棕树营城中村改造项目和俊发·逸天峰项目后续用地合计约70亩地,市中心区域还有诸多城中村改造项目处于招标待开工状态,如若进展顺利,于下半年面市的可能性极大。

昆明一环至二环内即将入市地块情况一览,欢迎补充

其二,诸如莲花池畔、南亚之门、大宥城、尚源郦城、文化空间等烂尾项目也相继传出了新消息,有望重组复活。

如此一来,昆明城市总体规划新“指南”下,市中心区域当真是2021年昆明楼市的黑马,一举改变“中心无房可售”的格局。而其可以预见的高价位房价,或将昆明房价拉升到一个更高的水平。

写在最后:

每一个中心都有它不可替代的独特价值,市中心作为一座城市的门面,是城市资源和功能最齐全的地方。就昆明当下的楼市发展现状来看,城市更新的推进固然利大于弊,但同时大批量的放量同样让市场多了更多的变数,市中心区域众多项目走向高端化只是其中之一,随着项目的增多,市中心区域或将迎来新一轮的昆明楼市“内卷”。

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