原标题：深圳只涨西部？房价数据可不是这么说的
刚进入2021年仅仅数天，但深圳的楼市似乎却未曾休眠。
近日，沙井的热盘新世界松风明月和坪山的润樾山已备案、待开盘，沙井海岸城也被传马上要入市，同时还迎来了高端公寓深圳中心·天元、岁宝壹品等项目。
一直关注深圳楼市的人，会知道这是去年新房市场火热的延续。
事实上，要了解2021年的楼市态势，也的确需要从2020年的情况中窥探一二，颇有鉴古知今的感觉。为此，界面楼谈总结了十个楼市关键词，带大家回顾、分析2020年的楼市态势，今天先介绍其中五个。
1.二手房火热
二手房价上涨，可以说是贯穿了整个2020年。这把火由2019年豪宅税放宽开始，一直烧到2020年，且越烧越旺。
据链家二手房价数据，深圳房价从2019年12月的5.87万元/平方米，上涨至2020年12月的7.05万元/平方米，涨幅达到27%；而据诸葛找房数据，深圳2020年房价上涨19.8%。
虽然深圳人都认为，西部涨、东部不涨，但诸葛找房数据却显示，宝安、大鹏、福田、坪山的涨幅都在20%以上，甚至除盐田外，其余各区都涨超15%，等同于全市普涨。
图片来源：深圳楼市情报在这期间，刚需、改善的购房者都非常煎熬，业主惜售不卖、临时反价都是常事。界面楼谈粉丝反映，龙华中心区的房子挂牌单价6万元/平方米，等看房时业主却要价9万元/平方米以上。
对此，深圳住建局在2020年5月，将部分挂牌价明显高于新近真实成交价的房源撤下，并屏蔽了部分挂牌价过高的房源。
但由于上半年入市新盘非常少，导致二手房火热，价格难以下行。咚咚找房数据显示，2020年3-9月的成交量都超过了8000套，属于楼市过热的情况。
新政后成交量明显下跌（网签数据有所滞后）图片来源：咚咚找房直到7.15新政出台和新房供应量大增后，二手房成交量才有了非常明显的降幅。
但即便如此，由于对楼市看好，业主依然不愿在价格上松口，如今市场呈现出“跌量不跌价”的特点。
2.LPR转换
未买到房的人心烦，而买到房的人在2020年也遇到了纠结的事情——LPR要不要转？
根据央行贷款市场报价利率(LPR)的新规定，2020年3月1日起，存量的房贷逐步将定价基准转换到LPR。
早在 2019年，央行就提前预告了这一新规，但人们往往不到时间不会去研究这个看起来非常复杂的东西，尽管这与购房者的还贷额度息息相关。
而自2020年3月1日起，到8月的半年时间里，房贷一族需要在央行给出的2个选项中选择——
一是，将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率；
二是，转换为固定利率。
虽说浮动利率也有上涨的风险，但在新规发布后的2019年12开始，LPR数值多次下降，1年期的LPR从4.05%降至3.85%；5年期从4.80%降至4.65%。并且，从宏观来看，LPR自2011年以来连年下降，人们对其未来走势预测也是以下降为主。
这样的情况也吸引了不少人将固定利率转为浮动利率模式，以期望可以支付更少的利息。
3.新政“地震”
说起2020年的深圳楼市，绝对不能漏掉7.15新政。
这个政策的影响究竟有多大？或许可以用“楼市地震”来形容。
在2020年7月15日之前，深圳还沉浸在楼市狂欢之中，正如前文所说的，二手房量价齐涨，人们加快上车；而在7.15新政发布之后，有人在购房途中丧失房票，有的房子成交成本高了数十万、上百万，有的婚也白离了。
7.15新政重点内容
1.深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
2.夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
即：
离异前家庭拥有一套房产，想在离异3年内购买的：名下无房的一方可按成年单身人士无房的情况购买；名下有房的一方按已有一套房产的情况购买。
离异前家庭拥有两套房产，想在离异3年内购买的：无论名下有无房产，双方均当作已拥有房产者。
3.住房信贷措施完善：
① 购房人家庭名下在本市无房、但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
② 购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
4.更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
5.享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：
① 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
② 单套住房套内建筑面积120平方米（含本数）以下或者单套住房建筑面积144平方米（含本数）以下；
③ 实际成交总价低于750万元（含本数）。
这份新规，一方面提高了购房门槛，购房者不能再落户即可购房，而是至少在深圳缴纳3年以上的社保才能买房，且限制了假离婚腾挪房票的情况；
图片来源：网络另一方面，用金融手段，从首付比例上提高了二套的资金门槛、二手房的快速转售的成本，收窄了豪宅税的免征标准。
总的来说，政策可以说是煞费苦心地减少炒房现象，优先满足刚需。
而同时，为了增加住房供应，深圳还发布、通过了两个重磅规定——停止审批商务公寓、通过旧改双95%新规。
在2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局，联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，停止审批商务公寓，鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。
而在12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》也通过了表决，正式确立。
根据条例，旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。条例将于2021年3月1日执行。
无论是鼓励商务公寓转为可售人才房，还是降低旧改要求，都表明了深圳将腾挪更大的空间作为住房供应。
4.临深跟涨
一直以来，深圳对周边楼市的影响非常大。而2020年深圳市房价上涨和限购变严的情况，也毫无意外地传导给了临深城市和片区。
根据冰山指数，东莞房价从2020年1月开始松动，5月开始大涨，连续多月蝉联《62城二手房冰山指数涨幅排名》冠军，成为全国房价上涨最猛的城市。
图片来源：冰山指数为此，东莞也紧跟着深圳出台了限购政策，规定社保满两年或落户，才能拥有购房资格。而楼盘销售向界面楼谈介绍，落户的流程批下来需要半年，实际的购房门槛要更高。
但即便如此，东莞楼市也依然火热。
在2020年年底，南城万象府加推房源，均价达到4.58万元/平方米，比三个月前推售的房源价格高了5000元/平方米，却依然吸引了2500人冻资。
最终，项目线上开盘后2秒内被抢光，足以证明东莞楼市也是量价齐升。
楼市同样火热的还有南沙。
虽然与深圳隔珠江相望，但由于南沙未来产业规划看好，并且有深中通道背书，加上限购门槛非常低——只要在南沙工作或学习、拥有本科以上学历就能买房，因而吸引了不少深圳购房者入手。
数据显示，南沙项目的深圳客占比在10%-35%之间，甚至有开发商打出“见证过前海的深圳人，比广州人更懂南沙”的广告语。
图片来源：广州楼市发布5.维权不断
随着深圳购房者对房地产信息了解的增加，维护自身权益意识也在逐渐增强。2020年，深圳业主维权事件不断上演，主要集中在学位和装修两大方面。
学位方面，深高南事件引起最大轰动。
5月底，深高南小升初审核的最后一天，原本属于学区内的泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区等八个小区业主递交的小升初申请被驳回，原因是“房产证上房屋用途写的是单身公寓”。
8个小区的土地用途均有住宅属性 图片来源：深圳大件事
随后，这些小区业主们通过写投诉书、拉横幅等进行申诉、维权，最终在7月初，8个小区都顺利拿回学位。
此外，沙井的博林君瑞也曾向教育局提出，要和隔壁的海岸城回迁户们一样，划入就近的深圳外国语宝安学校。但因为该校学区未划定，事情未有最终结果。
而唯于蛇口的招商双玺，也曾于5月时提出终止引入百花小学，原因是学校并无九年制办学经验，希望更换为深圳的知名学校。
而在学位之外，装修、交付时间也成为了维权的重点内容。
如半岛城邦四期，本该在12月底交付，却被告知要延后半年，理由是疫情耽误。并且，通知发出的单位并非开发商，而是业主们都不知道的项目装修承包商，这导致业主们害怕项目烂尾，因而走上维权道路。
热门项目金融街的业主也因为开发商收费在2.7-3.4万元/户，却安装2017年就已面市的“过时”空调产品，而感到不满。
此外，还有中房怡芬花园、桃苑公寓拉横幅求拆迁的特殊维权事宜。
纵观整个2020年，楼市火热成了主旋律，而新政出台则表示了政府遏制房价过快上涨的决心。
而在7.15新政和新房加快入市之下，的确在一定程度上缓解了二手房过热的问题。
此外，随着大湾区一体化的发展，深圳和周边城市的楼市关联度会越来越高。周边城市在未来也极可能为深圳人带来更多居住空间，缓解深圳的用地压力。
接下来，界面楼谈将继续推出“2020年深圳楼市十大关键词”的剩余5个关键词，请大家继续关注。
