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新世界发展中期营利下滑3成,但“最差的时间已过去”

时间:2021-02-27 19:45:34 | 来源:界面新闻

原标题:新世界发展中期营利下滑3成,但“最差的时间已过去”

新世界发展2月26日发布的2020/2021财年中期业绩显示,期内公司综合收入355.77亿港元,同比上升9.6%;营业溢利42.14亿港元,同比下降34.13%;基本溢利37.18亿港元,同比下降5%;公司股东应占用溢利10.13亿港元,同比微降0.4%。

物业销售方面,新世界发展在香港和内地两地的表现均好于预期,其中香港应占物业合同销售金额为263.亿港元,超过集团计划的2021财年200亿港元香港合同销售目标。内地整体物业合同销售为112亿港元,完成财年计划的56%。

业绩显示,财年内物业发展收入为127.94亿元,同比上升6.74%。值得注意的是,新世界发展的物业投资收入达到23.14亿港元,较上年同期上升5.75%,其中香港物业投资收入14.4亿港元,同比上升7%;内地物业投资收入则达到8.74亿港元,同比上升3.6%。

公司在香港的物业投资租赁收入仍在上升,这在去年香港市场并不多见。新世界发展在财报中也提到,新冠疫情对香港本地经济和消费造成严重冲击,写字楼租赁和零售市场都面临严峻考验。大部分跨国及本地企业面临艰难重组,出入境限制令访港旅客数目骤减,商场和奢侈品牌都受到巨大打击。

截至2020年底,香港整体甲级写字楼租金下跌16.6%,创下自2009年以来最大年度跌幅,空置率上升至8.4%。为节省开支,不少企业将租赁物业从传统商业区迁至租金较低的新兴商业区,因此核心区街铺租金全年下跌36.8%,优质购物中心租金则回落31.6%。

在这一大环境下,新世界发展持有的位于尖沙咀的大型综合项目Victoria Dockside维港文化汇,以及位于鲗鱼涌的甲级写字楼K11 ATELIER King’s Road有效拉动写字楼租金收益。另外,尖沙咀的购物中心K11 Art Mall和K11 MUSEA颇受青睐,销售额增长56%,在香港整体零售市场受冲击的情况下,算得上表现良好。

另一方面,新世界发展近年来明显加大在内地市场的投入和比重,尤其以大湾区为重点。报告显示,期内112亿港元的物业合约销售中,大湾区项目占比超过76%。

就在今年1月中旬,新世界发展将主营内地业务的子公司新世界中国的总部,从香港迁至广州,显示出公司对内地市场的重视。其中在广州的投入尤为倾斜,在广州总计投资额已经超过2000亿元。

财报显示,截止去年末,公司在内地持有(不包括车库)对土地储备总楼面面积约为614万平方米,可用于即时开发,其中约348万平方米为住宅用途,核心项目主要分布在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京和沈阳等城市,其中51%位于大湾区。

这一持有量也超过了其位于香港土地储备的持有量。财报显示,公司在香港持有应占楼面面积为935万平方呎(约合86.8万平方米),其中用作物业发展的约占446万平方呎(约合41.4万平方米),另持有共计约1646万平方呎(约合152.9万平方米)待更改用途的的农地面积。

新世界发展董事局副主席郑志刚在中期业绩发布会上表示,在大湾区的“旧改”项目,在一定阶段内将会贡献180万平方米土地(楼面面积),将会在2022-2023年陆续转化为土地储备。

而在新世界发展擅长的投资物业运营上,受惠于期内内地消费复苏的强劲趋势,公司位于上海、武汉、广州等四座城市的5个K11项目销售额,较上年同期上升35%,对公司物业投资收入有所拉动。

因此,基于对内地市场的看好,除宅地之外,新世界发展期内在内地还新增多块商业等其他性质土地。去年8月,新世界中国在上海黄浦区淮海中路,以41.11亿元拿下一块楼面面积10万平方米的商业地块,未来将建成其颇为擅长的艺术性商业综合体。另外在12月,在广州市番禺区南站获得教育地块,总建面积约为12万平方米,未来将建成一所双语国际学校。

与此同时,新世界发展也在快速出售非核心资产。财报显示,期内非核心资产出售金额约为59亿港元,包括去年底以13.3亿元人民币出售的武汉光谷新世界综合体中的武汉光谷T1写字楼。

另外旗下以道路、航空、建筑和保险为主营业务的新创建集团在今年1月,以65.33亿港元,出售了以环境业务为主要的资产。财报称,自2020年7月1日-2021年2月底,集团共出售128亿港元的非核心资产。

这就不难理解新世界发展在过去半个财年,香港整体市场走弱的情况下,在收入、现金流方面的拉动。但如果短期内香港市场复苏较慢,对于主力业务仍在香港的新世界发展而言,需要承担更多压力。

对于未来展望,郑志刚在业绩会上表示,集团旗下K11今年1月-2月的收入增长强劲,其中香港K11销售同比上升54%,内地上升150%,并认为“最差的时间已经过去”。他希望未来5年香港K11租金收入复合式增长在每年15%-20%,内地年增25%-30%

新世界发展在财报中称,内地经济将继续在合理区间运行,国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局的构建下,新世界发展还会持续加大内地市场投入,预计到2025财年,旗下K11会在大中华地区10个重点城市合计共38个项目,总楼面面积达到284.6万平方米。而在香港市场,受惠于持续刺激经济的措施、疫情控制和疫苗问世,预计到2021年下半年会逐步复苏。

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