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触及最高限价、溢价率走高,开年长三角土地市场“躁动”

时间:2021-01-23 12:47:06 | 来源:界面新闻

原标题:触及最高限价、溢价率走高,开年长三角土地市场“躁动”

尽管政策不断,新年伊始土地市场仍热度不减。

1月22日,绿城以15.6亿元的总价拿下杭州两宗相邻宅地,皆触及上限价格。

其中,一宗地块达上限价格5.35亿元,楼面价15352元/平方米,溢价率29.88%;另一宗地块也达到上限价格,即10.25亿元,楼面价15242元/平方米,溢价率29.90%。同时,两宗地块的竞配自持面积比例均在15%以上。

近期绿城在杭州富阳区还曾以相似的条件拿下过一宗地块。1月18日,绿城以11.93亿元的上限价格摘地,溢价率29.95%,同时竞配自持面积比例16%。

1月18日,招商蛇口也在杭州连下两幅地块,同样触及最高限价,分别为34.04亿元、15.27亿元,溢价率均在29.7%以上,同时自持比例均为16%。

事实上,“最高限价+自持”已经成了杭州土拍市场的常态。即便在2020年12月底央行新发布的涉房贷款“两道红线”之后,房企的热情也未改变,杭州近来热度依旧。

克而瑞数据显示,在不计入自持成本的情况下,1月上半月杭州溢价率已经升至25%,较“三道红线”出台之前的溢价率上升了4个百分点。

易居房地产研究院总监严跃进向记者表示,此前有段时间,杭州曾断供过一段时间,土地供应不是特别多。当前,市场重启供应,而企业年底销售业绩回笼,集中推进拿地,所以这个时候土拍也会比较热。

并不只有杭州的土地市场热了起来。1月以来,多地出现最高限价、高溢价率成交的情况。

在浙江温州,新城经过299轮竞价,以上限价格22.26亿元拿下一宗商住地,溢价率为30.1%,同时竞配人才住房面积5.46万平方米;在江苏淮安,弘阳经过365轮竞价,以17.33亿元的价格竞得一宗商住地块,溢价率达98.74%;在福建莆田,旭辉以3.04亿元竞得一宗商住用地,楼面价2805元/平方米,溢价率137%;在四川成都,德信以熔断价12600元/平方米摘得主城区一幅地块,溢价率14.55%,同时配建并无偿移交的租赁住房面积比例为5%……

值得注意的是,部分城市如杭州、成都、南京、宁波等城市均受限价、竞自持和摇号政策的影响,溢价率一定程度上被低估。“竞自持之类的政策,其实是变向增加成本。”有资深行业分析师向记者表示,尽管溢价率看上去低了,但房企的成本并没有降。

整体上来看,高溢价地块较集中在长三角地区。

“断供较久的杭州高溢价地块数量尤其多。一二线城市中,高溢价或最高限价成交的土地有26宗,其中杭州占据六成之多,有高达17宗。”克而瑞发布的报告显示,“其次是成都,有7宗之多,也均为最高限价+竞配建竞得;不过考虑到成都最高限价溢价率多为15%,因此实际市场热度不及杭州。此外,宁波和南宁分别有1宗。三四线城市中,湖州、徐州、金华、南通、衢州、绍兴等城市也均有多宗高溢价地块成交,最高限价成交的地块也不在少数。”

热点城市的高溢价成交推高了整体溢价率。克而瑞数据显示,2021年过去三周中,其重点监测城市的土地成交溢价率分别为11.3%、12.6%、15.6%,呈明显上涨的态势。

诸葛找房数据分析中心分析师王小嫱向记者表示,当前土地市场热度高,出现较多高溢价率地块,一方面由于开年房企拿地积极性上升叠加优质地块频出,竞争性加强;另一方面,“三道红线”新规并未在房企全部试点,一些房企在抓住政策实施前的拿地窗口期。

不过,长期来看,无论是监管层屡次强调“房住不炒”,还是“三道红线”的压力,房企未来整体融资环境依旧偏紧,企业拿地态度将会更加谨慎,全年土地市场热度大概率难再上涨。

“当然,热点城市区位好、配套佳、规模适中的稀缺优质地块,依然是房企关注的重点,尤其是具有规划利好的城市,譬如杭州、宁波、南通、绍兴、徐州等,依旧是房企竞相追逐的重点,尤其是地价水平相对较高的稀缺宅地,竞拍热度还会延续高位。”克而瑞报告称。

安全性高是不少房企钟情于长三角地区的原因。亿翰智库研究总监于小雨分析,从2020年的市场成交或者疫情后市场的恢复情况来看,长三角都是表现最好的,无论是一二线还是三四线城市,市场成交量以及增速都远超其他城市群,而且长三角市场化程度高,覆盖的核心一二线和强三线城市多,本身需求旺盛,能够保障去化的顺利进行,对企业来说安全性高。“只要你愿意降价,没有卖不掉的房子,流动性好”。

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