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建业地产走出“舒适区”

时间:2021-07-01 10:46:59 | 来源:界面新闻

原标题:建业地产走出“舒适区”

图片来源:Pexels-Aleksejs Bergmanis图片来源:Pexels-Aleksejs Bergmanis

固守河南20多年的建业地产,终于迈出走出河南的重要一步。

首站选择距离郑州500公里的西安,拟收购荣华集团过半股权,迅速切入西安房地产市场。

建业地产出走河南,既有战略扩张的长远考虑,更有业绩增长的焦虑。2020年,公司合约销售额增速放缓、首次出现增收不增利。

曾笃定要在河南干一辈子的胡葆森,不得已向外找新的市场。

跑步迈出河南

喊了两年要走出河南,建业地产(00832.HK)终于有了实质性进展。

6月28日,公司公告披露,拟通过全资子公司建业住宅集团收购西安地产商荣华集团过半股权。

早在2018年,建业地产就制定走出河南战略。次年,公司董事长胡葆森提出以郑州为原点,以300公里为半径,以轻资产模式向外拓展。到了2021年,战略扩张半径提高至500公里。

走出河南的首站,选在距离郑州500公里的西安,是“老朋友”之间的联手。

据报道,建业、荣华均为中城联盟股东,双方颇多交集。2019年8月,建业地产旗下中原建业与荣华集团在康养、地产等方面合作;在去年4月和今年3月,荣华集团曾向建业地产股权质押融资。

自1992年创立建业地产以来,胡葆森和建业地产几乎没有离开过河南。因为胡葆森有着朴素的理想,就是“让河南人民都住上好房子”。他曾在2015年一次公开活动中称,建业的蓝海就是河南这一亿人口,“河南那么多县市、乡镇,你做到死也做不完。”

不过,建业地产还是低估了外部风险。随着房企巨头密集落地河南,本土竞争加剧,胡葆森再也坐不住了。

他的焦虑在于,一方面,建业地产跃居千亿房企阵营后需要新的业绩增长,同时,随着棚改红利逐渐消失以及本土房企正商集团、永威地产等崛起,建业地产的江湖地位岌岌可危。

公司业绩正在遭遇考验,2020年即出现增收不增利的局面。当年,营业收入、归母净利润分别为433.04亿元和18.02亿元,同比分别增长40.75%和-10.60%。

同时,公司规模增长大幅放缓, 2019年-2020年,分别实现合约销售金额1011.50亿元和1026.42亿元,同比分别增长39.8%和1.5%。

郑州市场失守

建业地产此次走出河南,并不意味着收入结构短期会有大的改变。由于公司大部分土地储备分散在河南省内100多个县城市场,这些低线城市仍会是建业地产的依靠。

建业地产覆盖县城市场战略始于2010年,直到2019年底才完成。期间,紧随河南新型城镇化快速发展的时机,公司下沉到县城市场收获了大量土地储备。

2018年至2020年,建业地产在郑州之外的河南县级市场土地储备(建筑面积)分别为1456.20万平方米、3665.35万平方米和4018.47万平方米,在公司总土储中所占比重分别为68.4%、71.97%和74.26%。

相比之下,在房企必争的郑州市场,建业的根基未能进一步巩固。上述3年,公司在郑州土地储备(建筑面积)分别为1367.87万平方米、1371.47万平方米和1336.36万平方米,在公司总土地储备中所占比重分别为29.7%、26.9%和24.7%。

值得注意的是,来自郑州市场的销售贡献也在下滑。2018年至2020年,其合同销售额分别为137.99亿元、160.29亿元和153.02亿元,在公司合约销售额占比分别为19.07%、15.85%和14.91%。同期,合同销售建筑面积分别为125.4万平方米、109.7万平方米和111.2万平方米,分别占比16.87%、11.93%和12.50%。

据克而瑞数据,2018年,建业地产以121.12亿元权益销售金额位列大郑州区域第二,在此之后,公司连续两年(2019年和2020年)均屈居第六位。

最近3年,按照合同金额计算,建业地产在河南市场的占有率分别为9%、7.97%和7.24%。

陷入增长瓶颈

今年前5个月,建业地产完成合约销售额215.36亿元,同比减少1.8%,仅完成全年销售目标(1200亿元)的17.95%。

在2019年越过千亿门槛后,建业地产突然陷入瓶颈,引起公司高度重视。

今年1月,胡葆森将未来三年定位战略巩固期,降本、提质和增效成为关键词。

公司确实需要反思下了,为在2020年保住千亿销售规模,其销售成本同比增长52.5%,为347.08亿元,另外融资成本从2019年的3.95亿元增长221.8%至12.72亿元,这两项指标直接影响盈利水平,毛利率降至26.02%,同比减少6.17个百分点,净利率更是降到历史低位,为4.85%。

值得注意的是,公司已连续两年资产负债率保持90%以上,为千亿房企所罕见。

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